论构建我国现代经济法基础理论的几个基本问题/安?F

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 11:07:42   浏览:9630   来源:法律资料网
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论构建我国现代经济法基础理论的若干基本点

安 ?F

摘要:本文是对经济法学基础理论的探讨,论述了现代经济法学的四个基本问题:现代经济法价值取向的问题、现代经济法的主体架构问题、现代经济法作为独立部门法的哲学基础理论论证和现代经济法的主要研究方法。希望通过对这些基础理论问题的深入探讨,能够加强我国经济法学界基础理论统一与共识。
关键词:经济法基础理论、现代经济法的价值取向、第三主体

伴随着20世纪80年代以来我国经济体制的改革与转轨,我国的经济法学基础理论也已经历了20多年的争论与发展,在发展中争论,在争论中发展,在实践中检验各种理论的正确与谬误,正是在这样一种对真理的不断追求与探索中,我国的现代经济法学已经颇具规模。
目前,我国的经济法学界已经形成了多种流派学说,从最初的“纵横说”、“学科经济法说”、“密切联系说”、“经济管理关系说”、“综合经济法说”、“经济行政法说”、“企业法说”、“国民经济运行法说”,到现在的“经济协调关系说”、“需要干预经济关系说”、“经济管理与市场运行关系说”、“宏观调控说”、“国家调节关系说”、“国家参与关系说”、“新经济行政法说”、“二次调整说”、“模糊说”、“限定的纵横统一说”,等等。
百家争鸣的景象当然我国现代经济法学蓬勃发展的最好表征。然而我们也不得不承认各种经济法学说相互并立,甚至一本书就代表着一种经济法流派,既给经济法学的讲授工作带来了相当的难度,也是一门独立学科还不够成熟的表现。笔者认为一门成熟的学科不仅要有促进该学科发展的争论,更多的要有促进该学科独立而稳定的共识,而在我国的经济法学界显然缺少一种“求同存异”的认识。在我国经济法基础理论日益丰富的条件下,我国的经济法学者应该尽可能的抛弃所属学派的意气之争和门第之见,在一切为我国经济法学独立和发展的大局观的指引下,尽快将各学派相同相通的经济法学理论统一起来,以谋求我国经济法在未来更大的发展。
笔者拟通过本文,在经济法学基础理论的“求同”上作一个初步的尝试。在我国的经济法学界至少有现代经济法的价值取向、现代经济法的主体架构、现代经济法作为一个独立部门法的哲学理论论证和现代经济法的研究方法等四个问题应该形成共识。

一、现代经济法价值取向的问题
现代经济法的法律价值取向:经济法是以社会为本位的法,而非以国家为本位的法。
我们首先来谈谈现代化这个常识性问题,有的学者认为:“现代化有两个核心问题,一个是发达的市场经济,一个是民主政治,这两点背后共同的东西就是社会的个人本位化,也就是从一个共同体为本位的传统社会过渡到个人本位的、尊重公民个人权利和个性价值的社会。”[1] (P231)对于此种认识,笔者认为“尊重公民个人权利和个性价值”的观点无疑是正确的,但关于“社会的个人本位化,也就是从一个共同体为本位的传统社会过渡到个人本位的社会”的提法,值得商榷。
回顾人类近现代发展的历史,我们会发现在社会价值取向上始终存在着以个人为本位的西方国家同以国家为本位的东方国家之争。资产阶级的自由主义和个人本位的思想理念,在反封建的斗争和人类思想解放的过程中其进步作用当然应当肯定。而在相对贫穷落后的东方国家,正是以国家为本位的主导思想,才使得整个国家的稀缺资源掌握在该国先进的阶层或统治阶级手中,由政府加以调配,从而集中力量办几件大事。例如中国共产党领导的无产阶级正是藉此赶走外来压迫,建立了中华人民共和国,并在国内进行政治和经济革命,为中国的现代化进程奠定了有力的工农业和科技基础。
然而无论是以个人为本位的理念,还是以国家为本位的理念在人类生产力不断提高的情况下,特别是在人类社会化大生产的背景下都遇到了自身无法克服的矛盾和问题,于是它们都自觉或被迫地选择了或正在选择一种现代化的本位理念观:以社会为本位的理念观。在信奉“个人本位”的西方国家在现代化的进程中深刻认识到极端的个人主义和自由放任非但不能保证个人充分发展,相反会危及到社会的稳定与发展。关于对“个人本位”危害的认识,早在19世纪,作为美国社会学法学派的创始人庞德就已经有了较为深刻的认识,他把利益分为个人利益、公共利益和社会利益。并进一步指出:“包含社会利益的个人生活是一种道德的、社会的生活。所以社会利益不能容忍为了满足反社会的邪恶目的而行使个人权利。”[2](P138-140) 而在信奉“国家本位”的东方国家在现代化的过程中也同样认识到国家的过分集权,大大损伤了社会个体的生产积极性和创造力,也就阻碍了社会的发展。也正是基于这种本位观认识的转变,无论这种转变在当时是有意识的还是无意识的,它都体现在了对国家经济关系的调整上,而这种调整体现在社会上层建筑的法律中,便是现代化的经济法理念观。绝对的计划经济以国家为本位,绝对的市场经济以个人为本位,而经济法是以社会为本位的法。所以“绝对的计划经济不需要经济法,绝对的市场经济容不得经济法”[3] 。只有在市场与计划(西方国家)或计划与市场(东方国家)相互融合,真正意义上的现代化经济法才得以产生。
综上,经济法是社会转变中产生,其本身也在随着社会不断发展而转变。现代经济法的法律价值取向与社会发展的价值取向相一致:经济法是以社会为本位的法。因此,现代经济法是具有时代特征的新型部门法,是法制现代化的重要标志。而随着经济法社会化本位的日益凸现,经济法的现代化主体—第三主体,一个完全以社会为本位的主体,也逐渐显露出庐山真面目,登上了历史舞台。
二、现代经济法的主体架构问题
经济法主体二元架构的突破,三元架构的初探。
我国一些传统经济法学者的“国家—市场”二元框架理论的基本特点是:将政府和市场作为对等的非此即彼的两个主体,他们把政府和市场作为经济资源配置的两种基本方式。当“市场失灵”的时候需要政府权力的适当介入或干预,也就是我们常常说的“国家指导”;而政府的调节行为则可能会有调节“不适当”情况的出现,这就需要完善的法律对政府的经济行为及其后果加以规范。从正面说,政府对市场失灵时的正确干预需要法律的确认;从反面说,政府干预的缺陷和有时的失灵与不适时也需要法律的纠正、限制和禁止。这样就产生了一些经济法学者认识经济法本质的基础。对于这种经济法的国家干预和协调学说这里我们不做评论,但是随着社会生产力的不断发展,经济现象的日益丰富,我们越来越认识到第三部门的存在和其对经济资源配置影响力的日益加强。
对于第三部门的认识,迄今为止国内外学者的认识是不统一的,这里限于篇幅笔者不能一一举例,笔者认为所谓的第三部门就是与国家政府和私人团体相对应的社会团体,社会团体不具有国家机关的官方性质,同时也没有私人团体的赢利唯一性。这里需要对“赢利唯一性” 做一特殊说明,“赢利唯一性”不同于赢利性,它强调唯一性,即第三部门可以有赢利的要求和需要,但赢利不是第一性的,它往往服从和服务于其它社会公共目的。社会团体具有极强的社会公益性,着眼于人类社会长远的整体利益,随着其范围和主体的日益扩大,其社会为本位的价值观正日益受到越来越多的有识之士的认同,因而其对经济生活的影响也在不断扩大。社会团体作为经济法的第三部门的提出,恰恰反映了人类价值观的转变历程:由国家为本位到个人为本位,由个人为本位“回归”到社会本位。社会团体的范围至少包括各种公益事业基金会、文化团体、学术组织、运动协会、现代化的教会、“在野”民主党派、民间环保组织、红十字协会以及独立的传媒等等。
特别地,在当代高科技日益深入人们生产、生活的条件下,以国家、政府的立法行为来弥补高科技所带来的法律真空已经明显滞后,在全球范围内的因特网的技术标准、保护协议和相关游戏规则几乎都是在没有国家的参与的情况下,由一些社团组织不待政府授权而自行制定和实施的,这种超越国界,没有国家参与的立法在现实中也得到了很好的保障与实施,这更从现实的角度证明了作为第三部门的社会团体的独立的主体地位和其存在的必要性与价值:即第三部门是适应社会发展需要而产生和发展起来的新型主体,它的出现是社会生产力不断发展的必然和客观需要。
作为第三部门的社会团体同国家政府对经济资源配置调整的优势在于:第一,经济资源配置效率大大提高。作为第三部门的社会团体同国家政府相比显然缺少了官僚的拖沓作风。第二,经济资源配置更加人性化。与国家的为统治阶级服务的职能不同,由于社会团体更着眼于社会整体利益,所以它会将更多资源应用于相对贫困和需要投入的经济个体。中国古语说:“天之道损有余而补不足,人之道损不足而补有余。”这句话充分说明了人类历史上的贫富差距总在不断拉大的社会根源。而第三部门的出现则真正有可能使人之道符合天之道。而且我们也有理由相信随着生产力的日益提高,第三部门在这方面的职能将越来越强大。第三,第三部门经济资源配置范围将有可能超越国家领域。随着经济全球化的不断深入,超越国界第三部门也越来越多,它们对经济资源配置当然地不限于一国之内。这无疑为突破各国政府相对狭隘的贸易保护壁垒,反垄断特别是反国家垄断提供了一个的新的解决途径。
三、现代经济法作为独立部门法的哲学基础理论论证
经济法的哲学基础理论的现代化:辩证唯物主义的发展与延伸——系统论。
经济法作为一个独立的部门法的地位长期以来受到一些民法学者的质疑,在他们看来:经济关系可以分解为行政性经济关系、平等主体的经济关系和劳动经济关系,所谓的经济法法规可以分解为民法的规范、行政法法规和劳动法法规,而经济关系的综合调整则可以分解为行政法的调整方法、民法的调整方法和劳动法的调整方法,既然这三个部门法可以分割“独立”调整经济关系,经济法也就丧失了其存在必要性。
笔者认为这些民法学者之所以会得到上述错误结论,主要是采用了片面的形而上学的分析方法,更是对马克思哲学的辩证法和现代科学的系统论缺乏应有的认识。
经济法调整的经济关系是一种综合性的经济关系,所谓的综合是有机的结合,绝对不是简单的相加混和,所以采用“平面层次的分割法”来分析分解经济法的研究对象当然是行不通的!笔者认为法律本身就是一种有机的系统,而法律中的各个部门法本身也是一个有机系统,部门法系统就构成了法律系统的子系统。引用哲学中充满了辩证唯物主义色彩的系统论的观点来理解现代化的法律体系关于部门法的划分,从而从哲学的角度为经济法是一个独立的部门法来正名,无疑对丰富现代化经济法基础理论有重大意义。
辩证唯物主义系统论认为:系统虽然由子系统或元素构成,但系统具有子系统或元素不具备的某些特性,系统一经子系统或元素构成就发生了质的飞跃与提升。所以系统不能理解为其子系统或元素的简单集合。此哲学观点无疑为现代法律系统的子系统划分(部门法划分)提供了最好的方法论。一些传统的民法学者划分法律部门时认为:横向的平等主体间经济关系由民法部门来调整,纵向的经济关系则由行政法来调整。而经济法的调整对象既有横向领域又有纵向领域,那么经济法是否成为一个独立的法律部门呢?依照系统论的观点:系统(经济法)一经子系统或元素(横向领域的经济关系和纵向领域的经济关系)构成就发生了质的飞跃与提升,这种质的飞跃与提升具体表现在现实中就是经济法所调整的经济关系既不可能由单纯调整横向经济关系的民法来实现,也不可能由单纯调整纵向经济关系行政法来实现。相应地,这个独立的法律部门所调整的一定范围内的纵横统一的经济关系相对于单纯的横向经济关系与单纯的纵向经济关系,有质的变化,是一种全新的经济关系。这里我们可以借鉴化学来更好地理解这一点:比如C + O2 = CO2,CO2显然与C和O2不是同一种物质。这也就是上世纪80年代我国学者提出的著名的结构质变规律。通过上述带有思辨色彩的哲学分析,我们可以很自然的确信:新兴的经济法系统当然是一个独立的部门法。
四、现代经济法的主要研究方法
经济法的研究方法体系一般认为主要有三个层次:哲学层次的抽象思维方法、法学学科的研究方法和跨学科的研究方法。
哲学层次的抽象思维方法在讨论第三个问题时我们已经使用过,它从人类的思维逻辑上论证了经济法是一个独立的部门法,从而驳斥了少数其它部门法学者对经济法地位不能独立的攻击。
法学学科的研究方法当然是经济法研究的最基本方法。但笔者认为跨学科的研究方法才是经济法的最主要研究方法。
对于跨学科的研究方法,这里笔者作如下定义:将原本为甲学科特有的研究方法应用在乙学科中,从而使乙学科有意想不到的突破或发展的研究方法,叫做跨学科的研究方法。跨学科的研究方法是现代学科研究中最锐利的研究方法。例如现代生物学基因排列发现就是借鉴了物理学科的研究方法;而现代最出色的经济学者和其理论往往都借鉴了数学的分析方法。凡此种种,这样的例子不胜枚举。那么作为新兴的部门法——经济法而言,它的研究方法就更具备了这样一种特性。对于经济法的跨学科研究方法主要是指对经济学的借鉴。这种借鉴是不可避免的!这种借鉴源自于经济法与经济学的天然联系,是伴随着经济法刚刚产生的那一刻就开始了。
显然在古典政治经济学时期,亚当•斯密的自由放任的市场一手论是不可能使经济法成为独立的部门法。而只有在现代经济学认识到国家适度干预的理论后,才使经济法的独立成为可能。所以经济法从诞生的那一天起就不可避免地与经济学联系在了一起,甚至可以这样说:经济法就是法学借鉴经济学而从传统法律体系中独立出来的部门法。因而它也就常常为近乎“完美的”传统法律体系固执的拒绝和不容。
从宏观经济学的国家和市场对经济的调控理论到微观经济学的效益和成本、供给和需求、均衡理论,现代经济学几乎无一不为现代经济法提供了可以借鉴的和吸收的理论。
综上:法学学科的研究方法是经济法研究的最基本方法,而跨学科的研究方法(尤其是现代经济学理论)才是经济法的最主要研究方法。
结论
经济法作为法律现代化的重要标志,从它的价值取向到它的主体,从它的独立基础到它的研究方法无一不闪烁着各种学科的前沿性与现代化的光芒。因而我们有理由相信作为法律体系中冉冉升起的新兴部门法必然和其它新兴事物一样有着无限美好的前景。

参考文献:
[1] 秦晖. 从大共同体本位到公民社会——传统中国及其现代化再认识[J] , 转引自在北大听讲座(3)[M],北京:新世界出版社,2000.
[2] [美]罗斯科•庞德 . 唐前宏、廖湘文、高雪原译 . 普通法的精神[M] . 北京:法律出版社,2001.
[3] 江平. 新中国民法的发展与佟柔先生[J] , 转引自经济法论从(2)[[M].北京:法律出版社,2001.
***此文写于2002年9月,刊载于《 辽宁大学学报(哲学社会科学版)》2004年第2期。

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杭州市机动车辆排气污染物管理条例

浙江省杭州市人大常委会


杭州市机动车辆排气污染物管理条例



杭州市第九届人民代表大会常务委员会公告
第13号
  1999年7月21日杭州市第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过的《杭州市机动车辆排气污染物管理条例》的决定,已经2000年6月29日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准,现予公布,自2000年9月1日起施行。
2000年7月15日
杭州市机动车辆排气污染物管理条例
  (1999年7月21日杭州市第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议审议通过,2000年6月29日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准)
  第一条 为防治机动车辆的排气污染,保护和改善大气环境,保障人体健康,根据《中华人民共和国大气污染防治法》的有关规定,结合本市实际情况,制定本条例。
  第二条 在本市市区范围内注册、行驶、生产、销售、维修的以可燃物质为动力的机动车辆(含助动车),都必须遵守国家和省、市有关排气污染监督管理规定,污染物排放不得
超过国家规定的排放标准(以下简称排放标准)。
  第三条 市人民政府环境保护行政主管部门负责对本市机动车辆排气污染防治实施统一监督管理。  公安、交通、技术监督、工商行政管理部门、出入境商品检验机构应根据各
自职责,协同做好机动车辆排气污染防治的监督管理工作。
  第四条 凡新购或外地迁入的机动车辆需在本市办理车辆注册登记的(除国家规定免检的车辆以外),必须经过排气检测,符合机动车辆排放标准,方可办理车辆注册登记手续。
超过排放标准的,不予办理车辆注册登记手续。
  第五条 机动车辆生产单位,每年必须向市环境保护行政主管部门申报本年度所生产的各类车辆的污染物排放情况,并附申报车型的排放污染物检测报告。机动车辆生产单位对出
厂车辆必须严格检测,达到排放标准的,出具污染排放合格证明后方能销售。
  机动车辆销售单位所销售的机动车辆必须附有生产厂提供的污染排放合格证明资料。禁止销售不符合排放标准的机动车辆。市环境保护行政主管部门可以对销售的机动车辆进行抽
检,但不得收取检测费。 
  机动车辆维修单位和维修人员应当按国家规定取得相应的资质、资格证书,在维修发动机和排气系统时应当将机动车排气污染控制指标纳入维修质量保证内容,并在质量保证期内
承担责任。维修的机动车辆经过排气检测,符合排放标准的,方可交付使用。
  第六条 机动车辆排气污染检测列为本市车辆定期检验项目,符合机动车辆污染物排放标准的,方能通过定期检验。
  第七条 机动车辆使用单位和个人应当加强机动车的保养和维修,实行有效的排气污染防治措施。  超过排放标准的机动车辆,不得在市区范围内行驶。
  第八条 市环境保护行政主管部门应当会同公安交通管理部门对在本市市区范围内行驶的机动车辆进行排气抽检,经抽检超过排放标准的,必须限期治理,并由公安部门暂扣其驾
驶证。
  第九条 对机动车辆进行排气污染定期检验时,可按有关规定收取检测费。
  对机动车辆进行排气污染抽检时,被检测的机动车辆排气符合排放标准的,免收检测费;不符合排放标准的,按规定收取检测费。
  第十条 市环境保护行政主管部门应当加强对机动车辆生产、销售、维修单位的监督管理,对违反本条例,有下列情形之一的,由市环境保护行政主管部门责令改正,并可按以下
规定予以处罚:
  (一)机动车辆生产单位未按规定申报所生产的机动车辆污染物排放情况的,处以1000元以上10000元以下的罚款;
  (二)机动车辆销售单位销售无污染物排放合格证明资料、不符合排放标准的机动车辆的,处以1000元以上10000元以下的罚款;
  (三)机动车辆维修单位维修交付使用的机动车辆,在质量保证期内,经抽查检测超过排放标准的,对机动车辆维修单位按每辆处以1000元的罚款;
  (四)对在市区范围内行驶的,超过排放标准的机动车辆,可处以100元以上500元以下的罚款。
  机动车辆维修单位违反前款第(三)项规定,情况严重的,由交通管理部门吊销资质证书。
  第十一条 对违反本条例,涉及其他法律法规的,由有关部门依照有关法律法规的规定进行处罚。  第十二条 市环境保护行政主管部门可委托符合《中华人民共和国行政处罚
法》规定的事业组织进行监督管理并实施处罚。
  第十三条 市环境保护行政主管部门、受委托管理组织的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第十四条 本条例自2000年9月1日起施行。1996年3月18日杭州市人民政府发布的《杭州市机动车辆污染物排放监督管理办法》同时废止。

重庆市城镇房地产交易管理条例

重庆市人大常委会


重庆市城镇房地产交易管理条例


(2002年6月7日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第四十次会议通过)

  第一章 总则

  第一条 为规范城镇房地产交易行为,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律和行政法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 在本市城镇规划区范围内国有土地上的房地产交易及其相关活动,适用本条例。

  第三条 房地产交易应遵循平等自愿、诚实信用、公平公正和房屋所有权与其占用范围内的土地使用权主体一致的原则。

  房地产交易管理应遵循集中管理与分级管理相结合、依法保护房地产权利的原则。

  第四条 市房地产行政主管部门负责全市房地产交易的监督管理和本条例的组织实施。

  区、县(自治县、市)房地产行政主管部门负责本条例规定范围内房地产交易的监督管理。工商、建设、规划、财政、物价、税务等部门应当按职责分工,协助房地产行政主管部门做好房地产交易管理工作。

  第五条 房地产交易管理机构按照本条例的规定及市和区、县(自治县、市)房地产行政主管部门委托的权限,负责房地产交易管理的日常工作。

  第二章 房地产转让

  第一节 一般规定

  第六条 房地产转让是指房地产权利人通过法定程序,将其房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权转移给他人的行为。主要包括:

  (一)买卖(含以房地产清偿债务,下同);

  (二)赠与、继承、划拨;

  (三)产权调换;

  (四)以房地产合资合作、作价入股,房地产权属发生转移的;

  (五)因收购、兼并或合并企业,房地产权属发生转移的;

  (六)房屋拆迁中,房屋所有权人以产权调换形式获得的期房权利转移的;

  (七)法律、法规规定的其他情形。

  第七条 有下列情形之一的房地产,不得转让:

  (一)按有关法律、行政法规规定,不得转让的;

  (二)权属证明文件与标的物不符的;

  (三)权属证明文件被注销、吊销或其他原因失去效力的;

  (四)属拆迁冻结通知书确定的时效范围的。

  第八条 同幢房屋分割转让的,各房地产权利人按相应比例占有土地使用权。

  建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让。

  配套使用的房屋附属设施、附属设备、共用部位不得单独分割转让。

  第九条 房地产转让应签订书面合同。房地产转让人在转让合同签订之日起三十日内,应持相关的房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权证明文件和书面合同到所在地的房地产交易管理机构申办房地产转让登记手续。

  对符合转让登记条件的,房地产交易管理机构应自受理之日起五个工作日内办结转让登记手续;对不符合转让登记条件的,应自受理之日起三个工作日内作出不予登记的决定并书面说明理由。

  第十条 房地产转让,与转让人具有共有关系的房地产权利人、与转让人具有租赁关系的承租人依次享有优先购买权。房地产转让人应当在房地产转让书面合同签订前三十日通知共有权人或承租人。

  对涉及共有关系的房地产转让,转让人在申办转让登记手续时,应当出具其他共有人同意转让或者放弃优先购买权的书面意见并对其真实情况负责。

  第十一条 房地产转让,转让人应当向受让人如实告知房地产权属、质量安全现状和有关抵押关系、共有关系、租赁关系等情况。

  第十二条 房地产转让当事人在申办转让登记手续时,应当如实申报房地产交易价格,并按国家及本市的有关规定缴纳税费。

  除法律、法规另有规定的外,房地产转让价格由交易各方协商议定。

  第二节 商品房销售

  第十三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

  商品房销售以套内建筑面积作为计价依据。商品房买卖合同及商品房权证应载明共用部位及设施。

  商品房现售,按国家及本条例的有关规定执行。

  商品房预售,预售人应当取得房地产行政主管部门核发的《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。

  第十四条 取得《商品房预售许可证》,应当具备下列条件:

  (一)持有营业执照和房地产开发资质等级证书;

  (二)持有土地使用权批准文件;以出让方式获得土地使用权的,已按照土地管理法律法规的规定,交付了全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

  (三)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证;

  (四)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到建设总投资的百分之二十五以上,且拟预售的房屋属多层的,完成主体建筑封顶,属高层的,已建房屋面积应达到规划批准的拟建房屋面积的三分之一以上;

  (五)商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、施工进度和竣工、交付使用时间、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并附有专业资质的房地产测绘机构出具的《商品房预售面积预测绘报告书》;

  (六)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户并签订了监管协议;

  (七)涉及房屋拆迁的,已取得房屋拆迁行政主管部门核发的拆迁许可证书;

  (八)拟预售商品房及其占用范围内的土地使用权未设定抵押权;

  (九)法律、法规规定的其他条件。

  进行小区建设的,预售人可以分期向房地产行政主管部门申办《商品房预售许可证》。

  第十五条 渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区的《商品房预售许可证》由市房地产行政主管部门核发,其他地区的《商品房预售许可证》由所在区、县(自治县、市)房地产行政主管部门核发,有关具体事项可以委托房地产交易管理机构办理。

  房地产行政主管部门收到申请后,应当依照本条例规定的条件对项目进行核实,自受理申请之日起七个工作日内,对符合条件的项目核发《商品房预售许可证》;对不符合条件的,应当在三个工作日内书面通知申请人并说明理由。

  第十六条 《商品房预售许可证》应当载明预售人的名称和预售商品房项目的座落位置、栋号、房号、楼层、用途、建筑面积。

  准予预售的商品房总面积不得超过国有土地使用权出让合同约定的商品房总面积。

  第十七条 商品房预售,预售人应向预购人提供下列资料或其复印件:

  (一)法人营业执照;

  (二)土地使用权批准文件;

  (三)《商品房预售许可证》;

  (四)《商品房预售面积预测报告书》;

  (五)项目及其配套设施的平面示意图;

  (六)商品房的结构、户型、装修标准;

  (七)施工进度和竣工交付使用时间;

  (八)预售商品房价格、付款方式和商品房预售款专用帐户。

  第十八条 商品房预售,预售人与预购人签订书面的商品房买卖合同。预售人应当在签约之日起十日内持商品房买卖合同,向核发《商品房预售许可证》的房地产行政主管部门办理登记备案手续。

  未经登记备案的商品房买卖合同,不能对抗第三人,由此造成的损失,由预售人承担。

  预售合同未登记备案的,按下列顺序确定预购人的权利:

  (一)已交付价款及预购商品房的;

  (二)已交付价款未交付预购商品房的;

  (三)未交付价款及预购商品房的,以签订合同的时间为序。

  第十九条 商品房预售时,预售款应当由预售人委托设立预售款专用帐户的商业银行代为收取,预购人凭银行缴款凭证向预售人换领发票。

  代收预售款的商业银行有监督预售款的义务。

  第二十条 预售款应当专款专用,由具备合法资质的工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度,书面通知代收预售款的银行向预售人划款。未经工程监理机构书面通知,代收预售款的银行不得直接向预售人划款。

  工程监理机构和代收预售款的银行对预售资金监管不当,给预购人造成损失的,应当与预售人承担连带赔偿责任。

  一个预售项目只能开设一个商品房预售款专用帐户;多个预售项目应当分别设立商品房预售款专用帐户。

  第二十一条 预售人将已经抵押的商品房进行预售,必须经抵押权人书面同意并书面告知预购人;已经预售的商品房不得进行抵押。

  第二十二条 预售人改变已经预售商品房项目的建筑容积率或改变已预售商品房的户型、结构、环境整体布局,须经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准,并委托原测绘机构对预售面积进行重新测算,办理《商品房预售许可证》变更手续。

  非因基础设施建设或公共利益需要,规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门不得对已预售的商品房项目的建筑容积率或户型、结构、环境整体布局作变更审批。

  经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准,预售人改变已预售商品房的建筑设计,涉及合同约定的预购人权益的,预售人应当在有关部门批准之日起十日内,书面通知预购人,与预购人协商变更或者解除商品房买卖合同,并在变更或解除合同之日起十五日内,向原核发《商品房预售许可证》的房地产行政主管部门办理变更或注销手续。

  预售人未经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准,擅自提高建筑容积率或改变商品房买卖合同约定的商品房户型、结构、装修标准、环境整体布局,损害预购人权益的,预购人可以解除合同,并由预售人承担相应的赔偿责任,预购人未解除合同的,可不承担所购商品房改变后所获增值部分的价款。

  第二十三条 预售人转让已部分预售的在建商品房项目的,应自批准转让之日起十五日内书面告知预购人。预购人在被告知之日起三十日内,有权解除商品房买卖合同,收回已付购房款及其利息,预售人应当在解除合同之日起十五日内到原合同登记备案部门办理注销手续;预购人愿意继续履行商品房买卖合同或到期未提出异议的,原预售人的权利义务全部转移给项目受让人,预购人和项目受让人应当向原核发《商品房预售许可证》的房地产行政主管部门办理商品房预售变更登记。

  第二十四条 转让在建商品房项目的预售人,应自签订项目转让合同之日起,停止预售商品房并公示项目转让情况;受让人未换领《商品房预售许可证》的,不得预售商品房。

  第二十五条 预购的商品房在合同登记备案后交付使用前可以再转让。

  预购商品房再转让的,预购人应当书面告知预售人,再转让双方应在原合同上记载有关合同权益转让事项,并向原登记机关办理合同登记备案手续。

  预购商品房再转让的,原合同约定的权利、义务随之转让。超出原合同约定范围内的补充约定,再转让人应与再受让人签订补充条款。

  第二十六条 预售商品房项目竣工后应经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门验收合格后才能交付使用。预售人应在预售商品房项目交付使用后十五日内到房地产行政主管部门交回该项目的《商品房预售许可证》。

  预售人应自预售商品房交付使用之日起六十日内,为预购人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;属现售商品房的,房地产开发企业应自销售合同签订之日起三十日内,为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

  对具备登记条件的,有关权属登记部门应当自受理申请之日起十五个工作日内,核发土地使用权和房屋所有权证书;对不符合登记条件的,作出书面决定并说明理由。

  因预售人的原因,致使预购人无法办理房地产权属登记超过六个月的,双方有约定的按约定处理;未约定的,预购人可以退房,并要求预售人承担赔偿责任。

  第三章 房地产抵押

  第二十七条 房地产抵押,当事人应签订书面抵押合同,并向所在地的房地产交易管理机构申请办理抵押登记手续。其中,以跨区、县(自治县、市)的多处房地产设定同一抵押权的,应向市房地产交易管理机构提出抵押登记申请。

  房地产交易管理机构应自收到申请之日起二个工作日内提出受理意见,并送房地产行政主管部门办理登记。房地产行政主管部门应对抵押合同涉及的房地产权属的真实性、合法性及是否可以设定抵押关系进行审查,对符合条件的,应自受理之日起五个工作日内办理登记手续;对不符合条件的,应在三个工作日内作出不予登记的决定并书面说明理由。

  房地产抵押合同自登记之日起生效,抵押合同登记记载的内容与抵押合同约定内容不一致的,以登记确认的内容为准。

  第二十八条 共同共有人以其共有房地产设定抵押,必须经其他共有人书面同意;未经其他共有人书面同意设定的抵押权无效。

  第二十九条 两宗以上房地产设定同一抵押权时,该抵押权为不可分担保物权。

  第三十条 抵押已出租的房地产的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

  出租已抵押的房地产的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。

  第三十一条 贷款购买房地产并以拟购房地产作为抵押物的,购买者、金融机构、开发商应当共同签订房地产抵押贷款合同。

  第三十二条 尚未到期的抵押房地产因城市建设需要被拆迁的,抵押人应当及时通知抵押权人,债务人可以提前清偿债务或由抵押人提供其他担保。

  债务人无法提前清偿债务或抵押人不能提供其他担保的,拆迁安置取得的房地产为抵押财产。

  第三十三条 已设定抵押的房地产,抵押人如需对房屋翻建、扩建或改变用途时,必须取得抵押权人的书面同意,对抵押合同的内容作相应变更,并到原登记部门办理抵押合同变更登记手续。

  第三十四条 抵押期间,抵押人转让已办理抵押登记的房地产的,应当书面通知抵押权人并书面告知受让人转让房地产已抵押的情况;抵押人未书面通知抵押权人或者未书面告知受让人的,转让行为无效,由此给受让人造成的损失,由抵押人承担。

  转让房地产的价款低于其担保债务的,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的,不得转让抵押房地产。

  第三十五条 下列房地产不得设定抵押:

  (一)法律、法规规定不得转让的房地产;

  (二)作为文物保护的建筑和有重要纪念意义的其它建筑物;

  (三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体用于公益目的的房地产,但以用于非公益目的的房地产为自身债务设定抵押的除外;

  (四)已出售给他人但尚未办理权属登记的现房;

  (五)法律、法规禁止抵押的其他情形。

  第四章 房地产租赁

  第三十六条 房地产租赁,是指出租人基于房屋所有权将其房地产出租给承租人使用,由承租人支付租金的行为。房地产租赁包括房地产现房租赁和商品房预租。

  商品房预租是指房地产开发企业或商品房预购人以预售(购)房的租赁期权让渡给预租人并收取租金的行为,包括以在建的商场、铺面、市场摊点或办公用房向社会公开招租和以在建商品住宅、公寓楼预约出租。

  房屋所有权人、使用权人以联营、承包、入股等名义让渡房地产使用权的,视为房地产租赁。

  第三十七条 有下列情形之一的房地产不得租赁:

  (一)未依法取得房地产权属证明文件的;

  (二)共有房屋未经全体共有人书面同意的;

  (三)未经批准擅自改变房地产用途的;

  (四)已被鉴定为危险房屋的;

  (五)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

  (六)权属有争议的;

  (七)违法建筑;

  (八)依法以出让方式取得的国有土地使用权未达到法律、法规规定的转让条件的;

  (九)以划拨方式取得国有土使用权的建设项目按经批准的规划设计方案尚未竣工的;

  (十)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

  第三十八条 房地产租赁双方应依法签订书面合同,租赁合同应当载明房屋用途,房地产租赁双方应自合同签订之日起三十日内持房地产权属证明文件、身份证明文件和租赁合同向所在地房地产行政主管部门或其委托的交易管理机构申请办理合同登记备案手续。未经登记备案的租赁合同,不能对抗第三人。

  符合条件的,房地产行政主管部门或其委托的房地产交易管理机构应自受理申请之日起三个工作日内办理租赁合同登记备案手续。

  第三十九条 租赁期内,承租人与他人互换房地产使用权或转租房地产的,必须征得原出租人书面同意,重新签订租赁合同,并到原租赁合同登记备案部门办理合同变更登记备案手续。

  第四十条 以营利为目的,将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租或以划拨方式取得土地使用权的已竣工建设项目的空地出租的,出租人应当依照有关规定向土地行政主管部门缴纳租金中所含土地收益。

  土地收益收缴的具体标准和办法,按市人民政府的有关规定执行。

  第四十一条 出租公有住房,应当执行国家和市人民政府规定的租赁政策。公有非住宅、私有房屋出租,由租赁双方协商议定租金和其他租赁事项,但国家和本市另有规定的,从其规定。

  公有住房使用权及被拆除公有房屋使用人的安置权利,在征得房屋所有权人同意后,可以依照有关规定转让,原租赁关系同时终止,由受让人与房屋所有权人重新签订租赁合同。

  抵押人出租已抵押的房地产,应经抵押权人书面同意并书面告知承租人。

  第四十二条 租赁住宅从事生产经营活动的,须按照有关法律法规的规定,报请所在地土地、房屋行政主管部门批准,并按规定缴纳土地收益。

  第五章 房地产中介服务

  第四十三条 从事房地产中介服务的机构应持有工商营业执照和相应的房地产中介服务机构资质证书。

  房地产评估机构的资质管理,按市政府有关规定执行。

  第四十四条 设立房地产中介服务机构,须持市房地产行政主管部门提出的资质初步审查意见,到工商行政主管部门办理登记注册。

  第四十五条 申请房地产中介服务机构资质初审,应当提供下列资料:

  (一)有自己的名称、组织机构、章程;

  (二)有三十万元以上的注册资金的验资证明;

  (三)有固定的服务场所;

  (四)从事房地产咨询业务的,具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的百分之五十以上。从事房地产评估业务的,须有规定数量的房地产估价师。从事房地产经纪业务的,须有规定数量的房地产经纪人;

  (五)房地产专业中介服务人员的资格证书和聘用合同。

  市房地产行政主管部门应自收到房地产中介机构资质初审申请之日起十个工作日内发出书面审查意见。

  第四十六条 房地产中介服务机构应自领取法人营业执照之日起三十日内持工商营业执照副本到市房地产行政主管部门申请核发资质等级证书。

  符合条件的,市房地产行政主管部门应自受理申请之日起十个工作日内核发房地产中介服务机构资质证书;不符合条件的,应在五个工作日内作出不予核发资质证书的决定并书面说明理由。

  资质管理的具体规定由市房地产行政主管部门另行制定。

  第四十七条 房地产中介服务机构变更或终止,应自工商行政主管部门核准之日起三十日内向市房地产行政主管部门申请办理资质证书的变更或注销手续。

  第四十八条 房地产中介机构承办业务时,应当与委托人签定书面合同,明确规定双方的责任,也可以按照国家规定办理相应的保险。

  第四十九条 房地产中介从业人员管理实行资格认证制度。

  从事房地产中介服务业务的人员,应当取得专业资格证书并经市房地产行政主管部门注册。取得资格证书的房地产中介服务人员不得以个人名义从事房地产中介业务。

  第六章 法律责任

  第五十条 未按规定申办房地产预售合同登记备案的,由房地产行政主管部门责令责任人补办登记备案手续,给予转让价款百分之五以上百分之十以下的罚款;给对方造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

  第五十一条 未取得《商品房预售许可证》预售商品房的,由房地产行政主管部门责令其停止交易活动、退还预售款,并处已收取的预售款百分之五以上百分之十以下的罚款。

  第五十二条 不按套内建筑面积计价销售商品房或者将未经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门验收以及验收不合格的商品房交付使用的,由房地产行政主管部门责令改正,并处违法行为所涉商品房交易金额百分之五至百分之十的罚款。

  预售人未经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准,擅自提高建筑容积率或改变商品房户型、结构、环境整体布局的,由有关行政管理部门依照有关规定予以查处。

  第五十三条 因房地产经营者的责任,致使房地产交易合同解除的,经营者应退还购房者已付的购房款及其利息,赔偿购房者已支付的有关税费等损失。

  第五十四条 未取得房地产中介服务机构资质证书从事房地产中介业务或超越执业范围从事房地产中介业务的,由市房地产行政主管部门责令其限期改正,可处一千元以上一万元以下的罚款。

  第五十五条 未取得房地产中介服务资格或者取得资格证书的房地产中介服务人员以个人名义从事房地产中介业务的,由市房地产行政主管部门责令改正,没收违法所得,可处二百元以上一千元以下的罚款;逾期不改正的,吊销其资格证书。

  第五十六条 违反本条例规定将预售商品房预售款挪作他用的,由市或区、县(自治县、市)房地产行政主管部门责令其限期改正,处挪用款额百分之五以上百分之十以下的罚款;逾期不改正的,注销《商品房预售许可证》,并可由建设行政主管部门降低或取消其开发资质;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第五十七条 房地产行政主管部门及其工作人员有徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权、索贿、受贿等违法违纪行为的,视其情节轻重,由所在单位、行政主管部门或行政监察机关依法给予行政处分;涉嫌犯罪的,由司法机关依法处理。给管理相对人造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第五十八条 房地产交易管理机构及其工作人员在房地产交易登记工作中,不遵守法定期限及程序的,由房地产行政主管部门责令改正,并可视其情节轻重给予行政处分。

  房地产交易登记机构及其工作人员在房地产交易登记工作中因工作失误给房地产权益人造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第五十九条 当事人对房地产等行政主管部门的具体行政行为不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

  第七章 附则

  第六十条 房地产交易合同、预售资金监管协议的示范文本,由市房地产行政主管部门、市工商行政主管部门统一印制。

  第六十一条 房地产行政主管部门及房地产交易管理机构应将房地产产权及转让资料提供社会公开查询。

  第六十二条 本条例自2002年8月1日起施行。