从外墙广告相邻纠纷案浅析区分所有建筑物的专用使用权/谢侃

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 14:26:49   浏览:9557   来源:法律资料网
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从外墙广告相邻纠纷案浅析区分所有建筑物的专用使用权


一、案情
A市某路57号第6、7层非住宅房屋原系新达公司购买所有。1997年11月,新达公司与新隆公司订立《外墙使用协议》,约定新达公司将57号房屋7层临街面外墙提供新隆公司修建广告牌,其广告牌的收益归新隆所有,使用期为12年。1997年12月,新达公司向农业银行贷款,将上述57号第6、7层房屋抵押给农业银行作为担保。1998年9月,因新隆公司不能偿还A市商业银行贷款,遂将57号房屋7层外墙广告的使用权益抵偿给A市商业银行,该抵偿得到新达公司的认可。2000年11月,A市商业银行与星辰公司订立《户外广告媒体转让协议》,约定将57号房屋7楼外墙户外广告权利转让给星辰公司。该协议签订后,星辰公司即在该外墙上发布了广告,广告牌完全遮盖了第7层的所有窗户。2001年1月,因新达公司不能归还农业银行贷款,遂经过司法程序最终将抵押的57号第6、7层房屋抵偿给农业银行。2001年8月,农业银行取得该房屋所有权证、土地使用权证。2004年5月,A市房屋安全鉴定所受农业银行委托对上述房屋及外墙附着广告牌进行检测认定,该建筑地处主干道,广告牌钢架结构锈蚀严重,存在重大安全隐患,建议对广告牌钢架立即拆除,以保护房屋及外通道行人安全。2004年8月,农业银行以星辰公司发布的广告侵犯其与其他业主权利,侵犯采光、通风、安全等权利为由,向法院提起诉讼,诉求判令星辰公司拆除广告牌,停止侵害,恢复原状。
二、案件判决要旨
法院经审理认为,A市某路57号第6、7层房屋已由农业银行取得两证,故依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。相邻关系的主体,既可以是所有权人,也可以是非所有权人。故农业银行作为案件的诉讼主体是适格的。星辰公司的广告牌完全遮盖了第7层的所有窗户,已严重影响了该层房屋的采光和通风,且《房屋安全性鉴定报告》中也载明广告牌钢架结构锈蚀严重,存在重大安全隐患。另星辰公司亦未能举示外墙使用已获全体业主许可的相关证据。农业银行要求星辰公司立即拆除广告牌,停止侵害,恢复原状,理由正当。遂判决星辰公司立即将悬挂的外墙广告牌全部拆除,恢复原状。
三、案件所涉及的外墙设置广告之权利实质为区分所有建筑物上的共有部分的专用使用权。
1、A市某路57号房屋系区分所有建筑物
A市某路57号房屋系一栋楼房,该楼房被修建划分为数个具有独立使用价值的部分,如第几层的第几号房,这些部分被数个不同的所有权人分别所有,并在房屋行政管理机关予以单独分别登记。这种在结构上可以被区分为数个具有构造上和使用上的独立部分,且区分部分由不同所有人所有的建筑物被称为区分所有建筑物。区分所有建筑物包括专有部分和共有部分,独立使用并被登记的部分即是专有部分,除此专有部分外共用的部分即为共有部分,共有部分是基于为了成就专有部分的功用而存在,没有专有、共有区分的建筑物不是区分所有建筑物。通常典型的共有是不同所有权人对建筑物不分部分针对建筑物全部的共有,如数个继承人对一套房屋的共有,该房屋则不为区分所有建筑物。案件涉及的57号楼房中楼梯、屋顶、电梯、外墙、门厅、楼道等均属于该区分所有建筑物的共有部分,而楼内的成套房屋则属专有部分。
2、专用使用权是对区分建筑物共有部分设置的专用权利
区分所有建筑物的共有部分虽为全体区分所有权人共同所有,但往往区分所有权人或第三人为了尽量发挥其效益对一些特定的共有部分设置专用使用权。如在楼道的墙壁安置电视广告、电梯的箱壁上设置广告牌等等,这都是在作为共有部分的楼道上、电梯上设置了专用使用权,即广告发布者在约定的范围内享有对楼道墙壁、电梯箱壁特定部分的专用使用权。案件中在6、7层外墙发布广告就是在该区分所有建筑物的作为共有部分的外墙上设置专用使用权。
四、案件中57号楼房6、7层外墙的专用使用权的取得需经全体区分所有权人即全体业主按法定方式设定
共有部分因共有之属性,按共有之法理需由全体区分所有权人共同表示设定专用使用权,否则即为侵权。现一般有两种方式设定专用使用权,一为依现行《物业管理管理条例》之规定,可由全体业主经业主大会程序在公约或特定事项的决定中设定,如公约规定屋顶设置专用使用用于发布广告,收益用于房屋修缮;二为开发商(房屋出卖人)在出售房屋时在预售(买卖)合同中约定,如预售合同约定顶层业主对屋顶的专用使用,但此方式应受相关条件限制。新达公司未经法定程序,擅自对外墙予以专用使用,属侵犯其它业主之权利,故其未能取得合法之外墙专用使用权,此专用使用的后续受让人,包括A市商业银行、星辰公司亦不能享有该专用使用权,后续受让人亦不得以此受让对抗其他业主。
五、专用使用权应受相邻权存在的限制
区分所有建筑物的相邻关系不同于通常的建筑物相邻关系,通常相邻关系发生在独立的单独所有权建筑物之间,而区分建筑物相邻关系既包括专有部分之间的相邻,如楼上与楼下业主之间的相邻,也包括专有与共有之间的相邻,如底层业主与楼外空地的相邻。专用使用权的设定除法定或约定外不得损害专有部分的功用和共有部分的基本功用。专有部分是区分所有建筑物存在的核心基础,各业主因对专有部分功用的需求而汇集一起才产生共有,如房屋买受人因对房屋功用的需求从而购房才与其他业主共有建筑物的共有部分,故对共有部分设定专用使用权需以不损及业主专有部分功用为前提。即使经法定程序方式取得专用使用权设置广告,除经特定业主许可外,亦不能侵犯特定业主专有部分的采光、通风等权利。另在共有部分设定专用使用亦不能影响共有部分的基本功用,此基本功用即指为满足各业主使用其专有部分而存在的功用,如楼道设置广告体积过大或灯光过强,损及行人行走。案件中的外墙广告经鉴定已危及房屋及行人安全,房屋安全即为全体业主的必需功用。故即使星辰公司合法取得外墙的专用使用权,该专用使用权因侵犯其他业主的安全方面相邻权益亦不得享有行使,只有在不违反法律强制性规定的条件下得到全体或特定业主的许可才能享有行使,如广告既保障了安全又得到了被妨害的业主的同意,该业主自愿放弃采光、通风之权利,方可行使专用使用权。
六、专用使用权的转移可适用“买卖不破租赁”的类似原理
案件中农业银行诉称广告侵犯其采光、通风等相邻权,因农业银行系该外墙专用使用的设置方新达公司的受让人,对其请求权的考察又不尽与其他业主相同。因为若假定新达公司设定专用使用权设置广告系按法定程序方式取得,例如已得到全体业主同意,新达公司亦是该广告妨害相邻权益的对象,则表明其自愿放弃采光、通风等相邻效益,后将取得期限内的专用使用权让与他人行使,之后再将房屋抵押与银行,银行因实现抵押权取得房屋所有权,此时银行不得以相邻权受损为由排除专用使用权,使用人仍得在合同期限之内享有专用使用权。此类似于买卖不破租赁之原理,此是对债权实施物权化的保护。另最高人民法院关于适用担保法的司法解释亦规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”此可借鉴类推适用。若案件的外墙专用使用权系合法设定,虽此专用使用权损及了银行的相邻权,但系设定在先,故银行无权仅基于未经其同意而请求排除。
案件经审理判决排除妨害,是基于新达公司未经法定程序,擅自对外墙予以专用使用,其未能取得合法之外墙专用使用权,该权利不受保护。另亦基于案件中的外墙广告危及房屋安全,该专用使用侵犯全体业主的安全方面相邻权益亦不得行使,从而判决排除妨害。


(重庆市渝中区人民法院 谢侃)



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河北省防伪技术产品管理规定(废止)

河北省人民政府


河北省防伪技术产品管理规定
河北省人民政府
省政府令〔1998〕10号


《河北省防伪技术产品管理规定》已经1998年7月16日省政府第9次常务会议通过,现予发布施行。


第一条 为加强防伪技术产品的管理,预防和打击假冒他人产品的违法行为,维护企业和消费者的合法权益,制定本规定。
第二条 本规定所称的防伪技术,是指为了达到防伪目的而采取的,在一定范围内能准确鉴别真伪并不易被仿制和复制的技术。
本规定所称的防伪技术产品,是指以防伪为目的采用防伪技术制成的,具有防伪功能的产品。
第三条 在本省行政区域内生产、使用防伪技术产品,必须遵守本规定。
第四条 各级人民政府应当加强对防伪工作的领导,采取有效措施,鼓励防伪技术的研究、开发和应用,引导企业自愿使用防伪技术产品。
第五条 县级以上人民政府技术监督行政管理部门主管本行政区域内的防伪技术产品的管理工作。其他有关部门根据各自的职责,密切配合,共同做好防伪技术产品的管理工作。
第六条 生产防伪技术产品,以及省外的防伪技术持有者和防伪技术产品生产者在本省承揽防伪技术产品的生产加工业务,必须向本省防伪技术产品管理机构提出申请,经审查合格后分别领取防伪技术产品生产资格证书和防伪技术及产品准入证书。
第七条 防伪技术产品的生产者应当遵守下列规定:
(一)按照防伪技术产品管理机构批准的范围从事生产活动;
(二)防伪技术合法、有效,防伪技术产品符合相应的技术标准及合同的要求;
(三)不得为委托方以外的其他单位或个人生产相同或近似产品;
(四)为委托方保守所采用防伪技术的秘密;
(五)不得生产假冒的防伪技术产品。
第八条 承揽防伪技术产品的生产业务,应当查验委托方的营业执照和企业代码证书,以及产品质量监督检验机构出具的产品质量检验报告。
第九条 任何单位和个人不得选用未持有防伪技术产品生产资格证书和防伪技术及产品准入证书的企业或其他经济组织生产、提供的防伪技术或防伪技术产品。
第十条 使用防伪技术产品,以及使用省外的防伪技术,应当向防伪技术产品管理机构报送有关材料,办理备案手续。
第十一条 防伪技术产品的使用者必须遵守下列规定:
(一)不得使用不合格的防伪技术产品或者在不合格的产品上使用防伪技术产品。
(二)更换所采用的防伪技术产品或扩大防伪技术产品的使用范围,应及时到省防伪技术产品管理机构备案。
(三)不得冒用他人的防伪技术产品。
第十二条 签订防伪技术产品的生产合同,应当在合同中约定产品的图样、规格、材料要求、数量等项内容。
第十三条 有关行业主管部门单独或联合在特定产品上推行统一的防伪技术产品,应当统一办理备案手续,由行业主管部门将管理办法及实施意见报省防伪技术产品管理机构备案。
第十四条 销售带有防伪技术产品的商品,应当对销售的商品负责,并严格执行进货检查验收制度,保证其真实性。
第十五条 取得防伪技术产品生产资格证书、防伪技术产品准入证书的企业或其他经济组织的目录,由省防伪技术产品管理机构向社会公告。
第十六条 单位或个人违反本规定的,由县级以上技术监督行政管理部门依照国家有关法律、法规予以处罚。
第十七条 本规定自发布之日起施行。



1998年8月19日

交通部关于发布《交通部监察工作暂行规定》的通知

交通部


交通部关于发布《交通部监察工作暂行规定》的通知

1990年5月24日,交通部

部内各单位、部属各单位:
现发布《交通部监察工作暂行规定》,自一九九0年七月一日起施行。

附:交通部监察工作暂行规定

一、总 则
第一条 为了加强行政监察工作,维护和严肃政纪,保证和监督各单位以及其工作人员在社会主义建设中,遵纪守法,廉洁奉公,改进行政和经营管理,提高工作效能,制定本规定。
第二条 驻部监察局是监察部的派驻机构,受监察部和交通部双重领导,监察业务以监察部领导为主,对部直属单位的监察业务进行领导。
第三条 部直属单位设立的监察部门是本单位行使监察职能和管理监察工作的专门机构。对于不设监察机构只设专职或兼职监察员的,除有明确规定的以外,均同监察部门一样对待。
部直属单位监察部门的工作以本单位领导为主,监察业务接受上级监察机关的领导和地方监察机关的指导。
第四条 驻部监察局的监察对象为部机关厅司局级领导干部及其他工作人员,由部任命的部直属单位的行政领导干部。
部直属单位监察部门的监察对象为本单位的行政职能部门及其工作人员,以及下属单位和由本单位任命或聘任的行政人员。
第五条 监察部门依照国家的法律、法规、政策、交通部的决定、规定和本规定进行监察工作,行使职权。
第六条 监察工作必须实事求是,在适用法律和政纪上人人平等。
第七条 监察工作必须坚持行政监察与群众监督相结合,惩处与教育相结合,监督检查与改进工作相结合。
第八条 监察工作的重要情况和重大案件的查处结果,可以通过会议或出版物等形式向群众公开,接受群众监督。
第九条 上级监察部门必要时可以办理下级监察部门管辖范围内的监察事项。
第十条 监察部门要与本单位的纪检、审计、人事等部门,以及司法机关搞好工作中的协作配合,更好地发挥监督作用。
第十一条 本规定的适用范围为部机关厅、司、局和部直属单位。部属单位中的境外机构和“三资”企业参照执行。

二、机构和人员
第十二条 部直属单位按规定设立监察室或处、科,在经理、局(厂、院、校、所等)长领导下,负责本单位的行政监察工作。
凡设专职监察员的单位,应再设一名以上兼职监察员;凡设兼职监察员的单位应同时设二名兼职监察员,其中一名为主办人员。
监察机构的负责人、专职和兼职(主办)监察员的职级不低于本单位中层干部的职级。
第十三条 部直属单位监察部门领导干部正职人员的任免(聘任或解聘)应征得上一级监察部门的同意,再按干部管理程序办理手续。
第十四条 监察部门可设置监察专员(局级)、监察员(处、科级)、助理监察员(科员)。以上均为实职。
监察工作是一门专业性很强的工作,监察机构中应配备相应的专业技术干部。在监察机构中工作的干部、符合有关专业技术条例人员可申请评定相应专业技术职务资格。已被聘任的专业技术干部调到监察机构中工作的,原待遇不变。
第十五条 各单位可根据工作需要,聘请特约监察员。
第十六条 监察人员必须坚持四项基本原则,遵纪守法,忠于职守,清正廉洁,秉公执法,保守秘密。

三、任务和权力
第十七条 监察部门的任务:
(一)监督检查监察对象和本单位的下属机构贯彻执行国家政策、法律、法规、国家指令性计划以及交通部的决定、规定及本单位的决定、规定的情况。
(二)调查处理监察对象违反国家政策、法律、法规、国家指令性计划以及交通部的决定、规定和本单位的决定、规定以及违反政纪的行为。
(三)受理个人或单位对监察对象违反国家政策、法律、法规和交通部的决定、规定以及违反政纪的检举、控告。
(四)受理监察对象不服政纪处分的申诉。
(五)了解本单位廉政建设中带有普遍性和倾向性的问题,并及时向本单位行政领导和上级监察部门报告。
(六)保护监察对象依法行使职权。配合有关部门教育监察对象忠于职守、廉洁奉公。参与对监察对象的评议和考核。
(七)制定与监察工作有关的规章制度。
(八)部直属单位的监察部门应协助驻部监察局对其监察对象进行日常政纪监督,并将情况报告驻部监察局。
(九)承办本单位行政领导及上级监察部门交办的其它行政监察事项。
第十八条 监察部门在检查、调查中行使下列权力:
(一)监察部门的负责人(专、兼职监察员)参加本单位行政领导召集的办公会议和有关工作决策的会议;召集与监察事项有关的会议。监察人员参加被监察单位行政领导的生活会和列席被监察单位的会议。
(二)要求被监察单位报送与监察事项有关的文件、资料,以及其它必要的情况。
(三)查阅、复制与监察事项有关的文件、资料,了解其它必需的情况。对涉及国家重要秘密的,应按有关规定办理。
(四)要求有关人员在规定时间、地点就监察事项涉及的问题作出解释和说明。
(五)扣留、封存可以证明违法违纪行为的物品和非法所得。
(六)责令被监察单位或被监察人员停止正在或者可能损害国家利益或公民权利的行为。
(七)监察部门在对有严重违法违纪人员的行为进行调查时,要求被监察单位暂停其公务活动或者职务。
第十九条 监察部门根据检查、调查结果,行使下列权力:
(一)对于被监察单位或被监察人员不执行,或者拖延执行国家法律、法规、政策、国家指令性计划,以及交通部的决定、规定和本单位的决定、规定的,要求其执行或者正确执行。
(二)对于被监察单位发布的不适当的决定、规定要求其纠正或者撤销;已经给国家利益和公民权益造成损害的,要求其采取必要的补救措施。
(三)对于录用、任免或者奖惩不适当的,建议其纠正或者撤销。
(四)对于有违法违纪行为应给予行政处分的人员,建议其主管部门给予行政处分,也可由监察部门直接给予撤职(含撤职)以下行政处分。对于构成犯罪的,移送司法机关处理。
第二十条 监察部门作出的决定,被监察单位或被监察人员应当执行;对监察部门提出的建议,被监察单位或被监察人员如无正当理由,应当采纳。对监察部门的监察决定和监察建议,被监察单位的上级主管部门或被监察人员的所在单位,应当督促其执行和采纳。

四、方式与程序
第二十一条 监察部门以下列方式履行监察职能:
(一)根据监察任务定期或不定期地对被监察单位或被监察人员贯彻执行法律、法规、政策、国家指令性计划以及交通部的决定、规定的情况进行一般检查。
(二)根据本单位或上级监察部门的决定,对被监察单位的工作进行专项检查。
(三)对违法违纪行为进行调查。
第二十二条 专职或兼职监察员行使权力时,只能在具备两人以上(含两人)的条件下,方可使用检查权、调查权和处分建议权。
第二十三条 监察部门确定监察事项后,一般应当在检查或调查前通知被监察单位或被监察人员。被监察单位或被监察人员要接受监察,并提供检查和调查必要的工作条件。
第二十四条 监察部门按照其管理范围,对检查中发现的,单位和个人控告、检举的,以及本单位行政领导和上级监察部门交办的违法、违纪事实材料进行审查、了解,认为有违法违纪事实,需要给予行政处分的,应当按程序予以立案。
第二十五条 监察部门在调查中应注重收集证据,听取被调查人的陈述和申辩。
第二十六条 监察人员及其近亲属与所办案件有利害关系的,或者有其它利害关系可能影响公正处理案件的,应当回避。
第二十七条 监察人员在检查、调查中需要行使本规定第十八条(五)、(六)、(七)项规定的权限时,必须经本单位行政领导或上一级监察机关负责人批准。
第二十八条 监察部门根据需要,可以聘请有关人员和具有专门知识、技术的人员参加检查、调查工作。
第二十九条 监察部门立案调查的案件,应当在立案后六个月以内结案,因特殊原因需延长办案期限的,至迟不得超过一年。
上级监察部门交办的案件,不能如期结案的,应当向交办部门说明理由。
第三十条 监察部门经过检查、调查,认为需要依照本规定第十九条对被监察单位或者被监察人员作出监察决定、提出监察建议的,应当经本部门负责人召集会议讨论;对于立案调查的案件,经调查认定违法违纪事实不存在,或者不需要追究行政责任时,应当按规定销案,并告知被监察人员和其所在单位。
重要的监察决定和监察建议,以及专职、兼职监察员需作出监察决定和提出监察建议的,应当报本单位行政领导或上一级监察部门批准。
第三十一条 监察部门的决定、建议,以书面形式送达被监察单位或被监察人员。
第三十二条 监察部门的监察决定和监察建议应当根据其内容,除不宜公开的外,都应采用适当的形式在适当的范围公开。
第三十三条 被监察单位在收到监察决定、建议之日起十五日内应当将执行结果或执行情况向监察部门报告。
被监察单位对监察决定不服的,可以在收到决定之日起十日内向原决定部门申请复议,复议决定应当在三十日内作出。对复议决定仍不服的,可以向上一级监察部门申请复议。上一级监察部门应当在接到申诉后六十日内作出决定。
被监察单位对监察建议有异议的,应在收到建议之日起十日内提出,监察部门应当在十五日内给予回复。如被监察单位对回复仍有异议,由监察部门提请本单位领导或上一级监察部门决定。
第三十四条 各单位的工作人员对其主管部门作出的处分决定不服的,可以向同级监察部门申诉。同级监察部门应当在接到申诉后三十日内作出决定。申诉人对同级监察部门的决定仍不服的,可以向上一级监察部门申诉,上一级监察部门应当在接到申诉后六十日内作出决定。
被监察人员对监察部门直接作出的处分决定不服的,可以在接到处分决定之日起十日内向作出处分决定的部门申请复议。复议应当在三十日内作出。对复议结论仍不服的,可以向上一级监察部门申诉,上一级监察部门应当在接到申诉后六十日内作出决定。
第三十五条 对监察决定不服提出申诉,在申诉复议期间,不停止决定的执行。

五、奖 惩
第三十六条 有下列行为之一者,由监察部门给予奖励或者建议其主管部门给予精神或物质奖励:
(一)举报违法、违纪行为,为国家挽回损失的;
(二)执行国家法律、法规、政策以及交通部的决定、规定,忠于职守、廉洁奉公、政绩突出的;
(三)在监察工作中作出显著成绩的。
第三十七条 被监察单位或被监察人员有下列行为之一的,由其主管部门或者监察部门对单位给予通报批评;对直接责任人和其单位负责人根据情节轻重,给予批评教育或相应的行政处分:
(一)阻挠、抗拒监察人员依法行使职权的;
(二)拒绝提供有关文件、资料和证明材料的;
(三)拒绝在规定时间和地点就监察机关所提问题作出解释和说明的;
(四)隐瞒事实真相,出具伪证,或者隐匿、毁灭证据的;
(五)包庇违法违纪行为的;
(六)拒不执行监察决定,或者无正当理由拒不采纳监察建议的;
(七)打击报复揭发、检举人和监察人员的。
第三十八条 监察人员有下列行为之一的,由所在监察部门或者上一级监察部门依据情节给予相应的行政处分,情节严重的,应当调离监察部门:
(一)利用职权包庇或陷害他人的;
(二)利用职权谋取私利的;
(三)有渎职行为的;
(四)滥用职权侵犯他人民主权利、人身权利的;
(五)泄露国家秘密的。
第三十九条 第三十七、三十八条所列行为构成犯罪的,移送司法机关处理。

六、附 则
第四十条 本规定由驻部监察局负责解释。
第四十一条 本规定自一九九0年七月一日起施行。