论破产程序中的财产处分规则/韩长印

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 07:07:05   浏览:8543   来源:法律资料网
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韩长印 上海交通大学法学院 教授


关键词: 破产程序/财产处分/常规营业/重整计划/关联破产
内容提要: 破产清算和破产重整中的财产处分不仅关涉各利害关系人的切身利益,而且关涉破产清算程序的顺利进行以及破产预防程序的成功与否。以“江湖生态”破产重整案引出的问题为分析样本,基于我国现行立法关于债务人“主要财产”与一般财产的分类方法,结合财产处分行为在常规营业之内与常规营业之外、重整计划之内与重整计划之外的不同情势,可以看出破产程序中进行财产处分应当遵循一定的处分规则。


一、问题的提出

据媒体报道,退市已达8年之久的“蓝田股份”(退市时已改名为湖北江湖生态农业股份有限公司,下称“江湖生态”)于2010年12月1日进入破产重整程序。作为江湖生态破产重整的先导程序,其子公司湖北洪湖蓝田水产品开发有限公司(下称“蓝田水产”)进入破产清算程序而进行的资产拍卖定于2011年4月进行。拍卖前虽有3家公司交纳保证金,但拍卖程序最终却因只有一家竞买者正式报名而被宣布流拍。2011年5月6日,蓝田水产召开第二次债权人会议,决议将破产资产的处置方式由拍卖改为变卖,变卖底价不低于评估值9803. 11万元。5月12日,广东温氏集团参股20%的广东华年生态投资有限公司与蓝田破产管理人签订协议,以9800万元的价格购得蓝田水产的破产资产,并获得重组江湖生态的机会,而愿意出更高价格(1. 5亿或者更高)的竞买者楠溪江农业集团有限公司(下称“楠溪江”)却意外出局。[1]

从上述报道看,围绕该案产生的争点问题主要包括以下方面:(1)只有一家公司报名拍卖能否构成流拍事由;(2)蓝田水产的债权人会议是否有权作出将破产财产变价方案由拍卖转为变卖的决议;(3)江湖生态的债权人会议是否有权否决蓝田水产的资产转让协议。

上述争点中的第一项问题不属于本论题的范畴,本文拟讨论的问题主要包括:(1)破产清算程序中,管理人是否有权直接处分(出售)债务人的全部财产?管理人处分债务人的“全部”或者“主要财产”需要经过哪些程序?(2)重整程序中债务人财产的处分(或者出售)与重整程序中重整计划的制定、表决、批准之间的关系如何?是否可以把子公司的“主要财产”置于重整计划之外实施出售?(3)于母公司破产重整、子公司破产清算的场合,母公司对子公司全部财产的处分是否享有参与权?

二、《企业破产法》的相关规定及其字面解读

我国2006年《企业破产法》中明确涉及债务人财产处分的条文有第25条、第61条、第68条、第69条、第111条、第112条等。其中的第25条第1款规定:“管理人履行下列职责:……(六)管理和处分债务人的财产;……(九)人民法院认为管理人应当履行的其他职责。”可以看出,“管理和处分债务人的财产”是企业破产法赋予管理人的重要职责之一。《企业破产法》第69条同时规定:“管理人实施下列行为,应当及时报告债权人委员会:(一)涉及土地、房屋等不动产权益的转让;……(三)全部库存或者营业的转让;……(十)对债权人利益有重大影响的其他财产处分行为。”“未设立债权人委员会的,管理人实施前款规定的行为应当及时报告人民法院。”由此可见,管理人“管理和处分债务人的财产”应当受到债权人委员会以及人民法院的约束和监督。《企业破产法》第61条第1款规定:“债权人会议行使以下职权:……(六)通过重整协议;(七)通过和解协议;(八)通过债务人财产的管理方案;(九)通过破产财产的变价方案;……(十一)人民法院认为应当由债权人会议行使的其他职权。”第111条规定:“管理人应当及时拟订破产财产变价方案,提交债权人会议讨论。”“管理人应当按照债权人会议通过的……破产财产变价方案,适时变价出售破产财产。”第112条还规定:“变价出售破产财产应当通过拍卖进行。但是,债权人会议另有决议的除外。”“破产企业可以全部或者部分变价出售。”可见,债权人会议享有“债务人财产的管理方案”和“破产财产的变价方案”的最终决议权。

基于上述规定,《企业破产法》似乎同时肯定了债权人会议对“破产财产变价方案”的决议权与管理人“处分债务人财产”的职权。需要特别指出的是,《企业破产法》中的“破产财产”是指破产宣告后的债务人财产,并不包括破产重整程序中的债务人财产,因而对破产债务人财产处分似乎形成了大致如下的规则。

其一,破产预防程序(破产和解与破产重整)中的财产处分及破产清算程序中除财产变价方案之外的财产处分行为,由管理人决定,但其权力的行使须受到债权人委员会(及其背后的债权人会议或者债权人个体)和人民法院的约束和监督(第69条、第26条)。

其二,债权人会议有权决议的事项仅限于破产清算程序当中的破产财产的变价方案(包括财产变价方式)。而且对于债权人会议的议决规则和效力,第64条也做出了明确规定。如果仅仅将企业破产法的相关规定考察到上述层次,那就可以对江湖一蓝田一案作出如下结论:蓝田水产进入破产清算程序之后,债权人会议享有破产财产变价方案的决议权,破产管理人享有债务人财产的法定处分权。蓝田水产的上述做法也就没有什么可予指责的了。然而,该结论实际上是对《企业破产法》相关规定的浅层次解读甚至是误读。因为它无法解释和回答破产程序进行中关于财产处分的如下问题:财产处分方案(及债权人会议决议财产处分方案的程序)是否只存在于破产清算程序之中,破产预防程序大量财产的财产处分行为应当如何对待?管理人是否享有如此广泛的债务人财产处分的自主决定权?破产清算程序中,债权人会议在达成财产处分方案的决议后,是否需要管理人去具体执行?这种决议权与具体执行权的界线又在哪里?结合江湖生态一案,当债权人会议就破产财产的变价方案作出“拍卖转变卖”的决议后,管理人与温氏集团达成的9800万元对价的资产整体出售协议是否另外需要得到债权人会议的决议通过呢?也就是说,如果仅仅有一纸债权人会议关于变价方案——“拍卖转变卖”的决议,是否就已满足本案资产整体出售的全部要件?《企业破产法》所规定的管理人“处分债务人财产”的具体含义是什么?其是否包括对债务人财产或者营业的整体处分以及全部出售?

如果暂且撇开江湖一蓝田的母子公司关系不论,前述问题便成为本案首当其冲的难题之一。对此,需要在破产法内外两个语境中分别进行讨论。

三、破产程序中“主要财产”的处分规则

(一)公司法上“主要财产”事项的处理方法

对公司财产处分规则的讨论涉及公司治理结构的问题。无论是公司的董事会还是破产公司的管理人,涉及对公司财产的处分时,都可以对财产的数量、价值、重要程度或者财产的属性以及处分行为的性质作出不同的划分和评判。

不容否认,现代公司中,权力的中心不断由作为所有者的股东向公司的经营者转移。但为实现保护股东利益免受经营者机会主义行为侵害等目的,各国法律对公司的重要事项都保留了股东的直接决议权,即使是采取董事会中心主义的美国特拉华州也强调要把握好董事会自由裁量权的限度。各国公司法中的整体发展趋势是,如果公司的行为具备如下特征之一的,对董事会权利的限制就有其正当性:(1)公司行为与公司的资产价值相比金额巨大;(2)公司行为要求公司作出全方位的、类似于投资行为的判断,而股东们恰好可能有此判断力;(3)公司行为的实施有可能导致董事与公司间的利益冲突,即使该冲突还未严重到自我交易行为的程度。通常情况下,董事会权利受限的公司行为会同时具备这三个特征。[2]可见,尽管现代公司的治理中心已向经营层转移,但对涉及公司“主要财产”的行为的决议权仍应为股东(大)会所保留。我国台湾地区“公司法”就实现了这种“主要财产”处分的决议权的保留,其第185条第1款规定:“公司为左列行为,应有代表己发行股份总数三分之二以上股东出席之股东会,以出席股东表决权过半数之同意行之:(一)缔结、变更或终止关于出租全部营业,委托经营或与他人经常共同经营之契约;(二)让与全部或主要部分之营业或财产;(三)受让他人全部营业或财产,对公司营运有重大影响者。”

我国现行立法对此是怎么进行划分和评判的呢?从字面上说来,我国《公司法》第38条和第100条规定的股东(大)会的职权中并未明文包括“主要财产”或者“重大资产”的处分,容易使人产生这样的误解:似乎“主要财产”或“重大资产”的处分并不在股东(大)会的决议范畴。但检索《公司法》关于股东会职权以外的其它条文,却可以发现以下关于“财产转让”的辅助性规定:其一,《公司法》第75条(关于有限公司股东股份回购权)规定:“有下列情形之一的,对股东会该项决议投反对票的股东可以请求公司按照合理的价格收购其股权:……(二)公司合并、分立、转让主要财产的;……。”其二,《公司法》第105条(关于股份有限公司股东表决权)也规定:“本法和公司章程规定公司转让、受让重大资产或者对外提供担保等事项必须经股东大会作出决议的,董事会应当及时召集股东大会会议,由股东大会就上述事项进行表决。”这样说来,《公司法》最终还是“有意无意”地把“转让主要财产”、“转让或者受让重大资产”这两类重大事项列入了股东会的决议范畴。

就“主要财产”、“重大资产”处分行为的最终决定权,在笔者看来,不管《公司法》相关条款的立法技术和立法用意如何,都可以从公司法的一般法理以及公司的实践经验上作出这样的推断:当董事会(或者经理会)与公司投资者之间就前者作出的转让公司主要财产或者重大资产的决议产生分歧甚至僵持不下时,公司出资人会当仁不让地宣布该类事项由股东会行使最终决定权;如果公司章程存有不同规定的,投资者也会毫不犹豫地修改相应的章程条款,明确剥夺对经营管理机构的此类授权。

那么,当公司进入破产程序后,股东会对“主要财产”的上述决议权,是否就转由管理人独立行使了呢?前已述及,从《企业破产法》的相关规定中,似乎可以得出肯定的结论,因为立法明确规定“管理人有权管理和处分债务人的财产”;但如果依循公司法关于股东会决定公司重大事项的一般法理以及我国《公司法》第75条、第105条关于股东会职权的特别法规范,却可得出与前述对破产法相关规定的字面解读并不相同的结论。

(二)破产程序中的公司决策机理及“主要财产”的处分规则

基于公司产权理论中的“状态相依所有权”理论,股东是公司常态经营中的所有权人,对公司拥有剩余索取权并可控制公司的经营管理层,债权人只是合同的收益要求者。但当公司破产时,股东的收益已经固定为零,在边际上已经不承担企业的风险,因而会缺乏实施理性行为的激励,此时,债权人便获得企业的控制权,债权人成为实际上的剩余利益索取者(residual claimants),债权人要为新的决策承担风险,也最具有积极性作出最好的决策,债权人会议便取代股东会会议成为破产企业的重大事项决策机关。这正好迎合了企业经营的一般规则,那就是企业的经营应由企业利益的剩余索取者来支配,常态中的公司无疑是由股东支配的,但当这种支配己沦落到威胁债权人利益、使得债权人的地位实际上降低到最终索取者的位次时,债权人便有干预企业经营的必要,才能取得干预企业经营行为的资格。[3]这就是为何在公司进入破产程序后,其董事会要被管理人替代、其股东会要被债权人会议(以及重整程序中的关系人会议)替代的根本原因所在。

因而,在公司进入破产程序(包括破产清算程序和破产预防程序)之后,有关公司重大事项的决议权,包括“主要财产”处分的决议权应当转由债权人会议(在重整程序中为包括债权人在内的各关系人会议)行使。而破产程序中的管理人是替代董事会(及经理会)行使破产财产或破产事务的管理权的,在地位上也大致与公司治理中董事会相当,具有一定的债权人会议执行机关的属性及其权限范围,除了破产法所做出的具体要求和限制之外,并不改变公司治理的上述基本规则。那么,《企业破产法》第25条中的管理人“处分债务人的财产”就不能再理解为对“主要财产”处分的决议,而应当理解为对非“主要财产”处分的实施,或对股东(大)会关于“主要财产”处分的决定的执行,如交易对象的选择、交易价格的谈判、价款的支付方式和时间等事项。也就是说,不论是在破产清算程序中,还是在破产预防程序当中,对债务人的财产的处分,原则上只有经股东(大)会表决通过,才能由管理人负责具体执行。只是在预防程序当中,“主要财产”的处分方案往往是作为和解协议或者是重整协议的部分,而不是单独进行表决。当然在实践中,也有可能由债权人委员会或者人民法院授权管理人先行进行“主要财产”处分的计划或协商并提出处分方案,但是最终的决议权一定是属于债权人会议的。

基于以上分析,可以得出以下三点结论:其一,债务人财产的处分方案不仅存在于破产清算程序,而且存在于破产重整程序,并且其决议权归债权人会议或者关系人会议行使;其二,债权人委员会或者人民法院的监督并不仅仅存在于管理人得单独处分财产的场合,而且存在于债务人财产处分的全过程和全部场合;其三,债务人财产的处分应当包括决议、具体实施、监督三方面内容。除了破产清算程序中破产财产变价方案由债权人会议行使决议权之外,有关债务人财产处分的一切“重大事项或者重要问题”,债权人会议或者关系人会议均享有决议权:财产处分的实施权归属于管理人;作为监督主体的债权人委员会或法院,除了享有常规的监督权之外,必要时可以召集债权人会议对管理人具体实施的结果(财产处分协议)进行表决。破产程序中这样的权力配置机制方才符合公司治理的一般原理和规则。

行文至此,我们基本上可以回答蓝田水产9800万元全部财产出售方案的最终决定权问题,即该出售方案作为破产企业的“重大事项”同样需要通过债权人会议的表决,也就是说,蓝田水产中的债权人会议不仅有权就“破产财产的变价方案”(拍卖改变卖)作出决议,而且有权就“全部财产的出售”这一关涉债务人财产的重大问题行使议决权。管理人要想实现与温氏集团的资产转让,必须经过债权人会议的议决程序。
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国家计委关于印发《建设项目(工程)竣工验收办法》的通知

国家计划委员会


国家计委关于印发《建设项目(工程)竣工验收办法》的通知


按照国务院国办发(83)83号文的要求,在清理建国以来至1987年由我委或以我委为主与有关部门联合颁发的法规以及原国家建委颁发的法规时,我委曾明令废止了不适应新形势的基本建设竣工验收方面的主要法规。根据新的情况,为使项目竣工验收工作有章可循,经过一年多的研究和征求意见,我们制订了《建设项目(工程)竣工验收办法》,现印发你们,请结合实际情况贯彻执行,并将执行中的问题和意见告我委。



【章名】 附:建设项目(工程)竣工验收办法

竣工验收,是全面考核建设工作,检查是否符合设计要求和工程质量的重要环节,对促进建设项目(工程)及时投产,发挥投资效果,总结建设经验有重要作用。为了搞好建设项目(工程)竣工验收工作,特制定如下办法:
一、竣工验收范围。凡新建、扩建、改建的基本建设项目(工程)和技术改造项目,按批准的设计文件所规定的内容建成,符合验收标准的,必须及时组织验收,办理固定资产移交手续。
二、竣工验收依据。批准的设计任务书、初步设计或扩大初步设计、施工图和设备技术说明书以及现行施工技术验收规范以及主管部门(公司)有关审批、修改、调整文件等。
从国外引进新技术或成套设备的项目以及中外合资建设项目,还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料,进行验收。
三、竣工验收的要求。
进行竣工验收必须符合以下要求:
1.生产性项目和辅助性公用设施,已按设计要求建完,能满足生产使用;
2.主要工艺设备配套设施经联动负荷试车合格,形成生产能力,能够生产出设计文件所规定的产品;
3.必要的生活设施,已按设计要求建成;
4.生产准备工作能适应投产的需要;
5.环境保护设施、劳动安全卫生设施、消防设施已按设计要求与主体工程同时建成使用。
有的建设项目(工程)基本符合竣工验收标准,只是零星土建工程和少数非主要设备未按设计规定的内容全部建成,但不影响正常生产,亦应办理竣工验收手续。对剩余工程,应按设计留足投资,限期完成。有的项目投产初期一时不能达到设计能力所规定的产量,不应因此拖延办理验收和移交固定资产手续;
有些建设项目或单项工程,已形成部分生产能力或实际上生产方面已经使用,近期不能按原设计规模续建的,应从实际情况出发,可缩小规模,报主管部门(公司)批准后,对已完成的工程和设备,尽快组织验收,移交固定资产。
国外引进设备项目,按合同规定完成负荷调试、设备考核合格后,进行竣工验收。其他项目在验收前是否要安排试生产阶段,按各个行业的规定执行。
已具备竣工验收条件的项目(工程),三个月内不办理验收投产和移交固定资产手续的,取消企业和主管部门(或地方)的基建试车收入分成,由银行监督全部上交财政。如三个月内办理竣工验收确有困难,经验收主管部门批准,可以适当延长期限。
四、竣工验收程序。
1.根据建设项目(工程)的规模大小和复杂程度,整个建设项目(工程)的验收可分为初步验收和竣工验收两个阶段进行。规模较大、较复杂的建设项目(工程),应先进行初验,然后进行全部建设项目(工程)的竣工验收。规模较小、较简单的项目(工程),可以一次进行全部项目(工程)的竣工验收。
2.建设项目(工程)在竣工验收之前,由建设单位组织施工、设计及使用等有关单位进行初验。初验前由施工单位按照国家规定,整理好文件、技术资料,向建设单位提出交工报告。建设单位接到报告后,应及时组织初验。
3.建设项目(工程)全部完成,经过各单项工程的验收,符合设计要求,并具备竣工图表、竣工决算、工程总结等必要文件资料,由项目(工程)主管部门或建设单位向负责验收的单位提出竣工验收申请报告。
五、竣工验收的组织
大中型和限额以上基本建设和技术改造项目(工程),由国家计委或由国家计委委托项目主管部门、地方政府部门组织验收。小型和限额以下基本建设和技术改造项目(工程),由项目(工程)主管部门或地方政府部门组织验收。竣工验收要根据工程规模大小,复杂程度组成验收委员会或验收组。验收委员会或验收组应由银行、物资、环保、劳动、统计、消防及其它有关部门组成。建设单位、接管单位、施工单位、勘察设计单位参加验收工作。
验收委员会或验收组,负责审查工程建设的各个环节,听取各有关单位的工作报告,审阅工程档案资料并实地察验建筑工程和设备安装情况,并对工程设计、施工和设备质量等方面作出全面的评价。不合格的工程不予验收;对遗留问题提出具体解决意见,限期落实完成。
六、竣工决算的编制
所有竣工验收的项目(工程)在办理验收手续之前,必须对所有财产和物资进行清理,编好竣工决算,分析预(概)算执行情况,考核投资效果,报上级主管部门(公司)审查。竣工项目(工程)经验收交接后,应及时办理固定资产移交手续,加强固定资产的管理。
七、整理各种技术文件材料,绘制竣工图纸。建设项目(包括单项工程)竣工验收前,各有关单位应将所有技术文件材料进行系统整理,由建设单位分类立卷,在竣工验收时,交生产单位统一保管,同时将与所在地区有关的文件材料交当地档案管理部门。以适应生产、维修的需要。
八、各部门(公司)、各地区可根据本办法,结合具体情况制定实施细则,并报国家计委备案。
九、本办法自发布之日起施行。




上海市国有土地租赁暂行办法

上海市人民政府


上海市国有土地租赁暂行办法
上海市人民政府



第一章 总 则
第一条 (目的与依据)
为了促进土地资源优化配置和合理利用,完善土地有偿使用制度,根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国家有关土地有偿使用的规定,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 (适用范围)
本办法适用于本市行政区域内的国有土地租赁活动。
第三条 (定义)
本办法所称的国有土地租赁,是指市、县人民政府以及浦东新区管委会按照建设用地的批准权限,将国有土地以一定年限出租给土地使用者,由土地使用者作为承租人支付租金的行为。
第四条 (管理部门)
上海市房屋土地管理局(以下简称市房地局) 负责本市国有土地租赁的管理工作。

第二章 国有土地租赁的范围、条件和程序
第五条 (租赁的范围)
除商品房项目用地应当通过国有土地使用权出让的方式取得外,其他项目用地可以按照本办法的规定,通过国有土地租赁的方式取得。
第六条 (承租人的范围)
除法律、法规另有规定外,境内外的自然人、法人和其他组织均可以按照本办法的规定,通过租赁方式取得国有土地使用权。
第七条 (租赁的规划要求)
国有土地租赁必须按照本市土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划和城市规划管理技术规定的要求进行。
第八条 (租赁的方式)
国有土地租赁可以采取协议、招标、拍卖等方式。
通过协议方式租赁国有土地的,土地使用者应当按照本市有关规定,办理建设项目计划立项、建设用地规划许可、建设用地审批等相关手续。
通过招标、拍卖方式租赁国有土地的,可以参照土地使用权出让的有关程序进行。
第九条 (租赁合同的签订)
国有土地租赁应当签订租赁合同。
租赁合同由市房地局、浦东新区土地管理部门和县土地管理部门(以下统称出租人) 与承租人签订。
第十条 (租赁合同的内容)
租赁合同应当载明以下主要内容:
(一) 租赁当事人;
(二) 租赁地块的座落、四至范围和面积;
(三) 租赁地块的规划用地性质和规划技术参数;
(四) 租赁年限;
(五) 租金金额、支付期限和支付方式;
(六) 租赁当事人的权利和义务;
(七) 租赁地块上原有的建筑物、构筑物和其他附着物的处置方式及其费用;
(八) 租赁地块市政配套设施建设的责任和费用;
(九) 租赁地块的交付期限;
(十) 项目建设的开工和完成期限;
(十一) 租赁合同终止时,地上建筑物、构筑物和其他附着物的处置方式;
(十二) 违约责任;
(十三) 争议的解决方式;
(十四) 当事人约定的其他事项。
租赁合同应当参照使用标准格式。租赁合同的标准格式由市房地局制订。
第十一条 (租赁年限)
国有土地租赁的年限可以由租赁当事人双方约定,但不超过下列最高年限:
(一) 工业用地为50年;
(二) 教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年;
(三) 商业、旅游、娱乐用地为40年;
(四) 其他用地为50年。
企业法人的国有土地租赁年限,不得超过其营业执照规定的经营年限。
第十二条 (租金标准)
租赁土地的租金可以通过协议、招标、拍卖等方式确定,但不得低于最低标准。
有下列情形之一的,租赁土地的租金以租赁地块标定地价的贴现作为最低标准:
(一) 商业、旅游、娱乐、金融、服务业等项目使用的土地(以下统称经营性项目用地) ;
(二) 承租人为境外的自然人、法人或者其他组织;
(三) 市人民政府规定的其他情形。
除前款规定外,租赁土地的租金以本市外商投资企业土地使用费标准作为最低标准。
租赁地块标定地价的贴现标准,由市房地局会同市物价、市财政等有关部门确定。
第十三条 (租赁土地使用权的登记)
承租人应当按照下列规定,向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续:
(一) 租赁合同签订时,租赁地块上原有的建筑物、构筑物和其他附着物已拆除或者土地连同地上建筑物、构筑物和其他附着物一并出租的,承租人应当持签订的租赁合同,办理租赁土地使用权登记。
(二) 租赁合同中约定由出租人负责拆除原有的建筑物、构筑物和其他附着物的,应当在出租人按租赁合同约定交付租赁地块后,由承租人办理租赁土地使用权登记。
(三) 租赁合同中约定由承租人负责拆除原有的建筑物、构筑物和其他附着物的,出租人应当发给承租人土地临时使用证明;承租人应当在原有的建筑物、构筑物和其他附着物拆除后,办理租赁土地使用权登记。
租赁土地使用权登记后,市房地局应当向承租人颁发房地产权证书,并在房地产权证书上注明“土地租赁”。

第三章 租赁当事人的权利和义务
第十四条 (土地开发、利用和经营要求)
承租人应当按照租赁合同约定的规划用地性质、规划要求和其他条件,进行土地开发、利用和经营。
第十五条 (规划用地性质或者规划要求的变更)
在国有土地租赁年限内,承租人需改变租赁合同约定的规划用地性质或者规划要求的,必须向出租人和城市规划管理部门提出申请。经批准的,承租人应当与出租人重新签订租赁合同或者签订补充合同,并相应调整租金;不予批准的,出租人或者城市规划管理部门应当书面告知承租人

第十六条 (租赁地块上房地产转让的条件)
以租赁方式取得国有土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:
(一) 按照租赁合同的约定进行投资开发,地上建筑物、构筑物和其他附着物已建成;
(二) 承租人已办理租赁土地使用权登记以及地上建筑物、构筑物和其他附着物所有权登记,并取得房地产权证书。
以租赁方式取得国有土地使用权的,转让房地产时,租赁合同载明的权利、义务随之转移。
第十七条 (租赁地块上房地产转让的限制)
按照租赁合同的约定,受让人必须是境内自然人、法人或者其他组织的租赁地块上房地产,需要向境外的自然人、法人或者其他组织转让时,应当征得出租人的同意。出租人同意转让的,应当由转让的受让人与出租人重新签订租赁合同,并相应调整租金。
第十八条 (租赁土地使用权的分割)
租赁地块上建筑物、构筑物和其他附着物转让时,其占用范围内的租赁土地使用权随之转让;租赁土地使用权发生分割的,转让的受让人按照受让的建筑物、构筑物和其他附着物的比例,取得相应的租赁土地使用权,并承担租赁合同约定的权利、义务。
租赁土地使用权分割的界限和面积,由租赁地块所在的区、县土地管理部门确定。
第十九条 (租赁土地使用权的合作、联营)
在国有土地租赁年限内,承租人可以将租赁土地使用权作为与他人合作、联营的条件。
第二十条 (租赁地块上房地产的抵押)
在国有土地租赁年限内,租赁地块上依法建成的建筑物、构筑物和其他附着物可以抵押。
抵押物处分后,租赁合同应当由依法取得抵押物的受让人继续履行。
第二十一条 (租赁地块上房地产的出租)
在国有土地租赁年限内,租赁地块上依法建成的建筑物、构筑物和其他附着物可以出租,但出租年限不得超过国有土地租赁合同约定的年限减去国有土地承租人已租用的年限后剩余的年限。
第二十二条 (承租人死亡或者变更、终止的处理)
在国有土地租赁年限内,承租人死亡或者依法变更、终止的,租赁关系按照下列规定处理:
(一) 承租土地的法人或者其他组织依法终止或者发生合并、分立的,租赁合同可以由依法取得租赁地块上建筑物、构筑物和其他附着物所有权的自然人、法人或者其他组织继续履行;
(二) 承租土地的自然人死亡的,租赁合同可以由租赁地块上建筑物、构筑物和其他附着物的合法继承人或者受遗赠人继续履行。
第二十三条 (租金的支付)
承租人应当按照租赁合同约定的金额、期限和方式,向出租人支付租金。
租金每年分两期支付;租赁合同另有约定的,从其约定。
租赁合同签订的当年,自租赁地块交付之日起,使用土地不满半年的,免交租金;超过半年的,按照半年的租金金额支付。
第二十四条 (租金的调整)
租赁土地的租金应当根据最低标准调整的时间和幅度,作相应的调整;租赁合同另有约定的,从其约定,但不得低于同期的最低标准。
第二十五条 (租金的上缴和租赁地块的税收)
土地管理部门应当将收取的租金上缴财政部门。
承租人使用租赁地块的城镇土地使用税,由税务部门从租金中扣缴。

第四章 租赁土地使用权的收回
第二十六条 (租赁土地使用权的续期)
国有土地租赁年限届满,租赁土地使用权终止。承租人需要继续租赁土地的,应当在届满前6个月申请续期。除根据社会公共利益需要收回租赁土地使用权外,承租人的续期申请应当予以批准。
经批准续期的,承租人应当与出租人重新签订租赁合同,并办理租赁土地使用权登记。
第二十七条 (租赁土地使用权期满的收回)
国有土地租赁年限届满,承租人虽申请续期但未获批准的,租赁土地使用权由出租人收回,出租人应当对地上建筑物、构筑物和其他附着物给予承租人适当补偿;租赁合同另有约定的,从其约定。
国有土地租赁年限届满,承租人未申请续期的,出租人可以无偿收回租赁土地使用权;租赁合同另有约定的,从其约定。
第二十八条 (租赁土地使用权的提前收回)
租赁年限未满的土地使用权不提前收回,但有下列情形之一的,可以依照法律规定的程序提前收回:
(一) 为公共利益需要调整使用土地的;
(二) 为实施城市规划调整使用土地的。
第二十九条 (提前收回租赁土地使用权的程序)
提前收回租赁土地使用权的,出租人应当在收回6个月前,将租赁地块的座落、四至范围、收回理由、收回日期通知承租人,并在租赁地块的范围内公告。
第三十条 (提前收回租赁土地使用权的补偿)
提前收回租赁土地使用权的,出租人应当给予承租人适当补偿。
提前收回租赁土地使用权的补偿金额,应当按照规划用地性质、租赁年限的余期以及地上建筑物、构筑物和其他附着物的价值等,由出租人与承租人协商确定,或者委托具有相应资质的房地产评估机构进行房地产价格评估后确定。
承租人对补偿金额的确定有异议的,可以向人民法院起诉,但租赁土地使用权的收回仍可以按照公告规定的日期执行。
第三十一条 (租赁土地使用权的交换)
提前收回租赁土地使用权的,出租人可以与承租人协商一致后,将另一地块的租赁土地使用权与承租人交换。
交换租赁土地使用权的,承租人应当与出租人重新签订租赁合同,并办理租赁土地使用权登记。
第三十二条 (承租人提前终止租赁合同的处理)
在国有土地租赁年限内,承租人要求提前终止租赁合同的,应当在3个月前通知出租人,出租人可以无偿收回租赁土地使用权,并由承租人承担违约责任;租赁合同另有约定的,从其约定。

第五章 法律责任
第三十三条 (违反规划管理规定的处罚)
承租人未按租赁合同约定的规划用地性质或者规划要求开发、利用、经营土地的,由规划管理部门按照相关法规、规章的规定予以处罚。
第三十四条 (承租人和出租人的违约责任)
出租人未按租赁合同的约定交付租赁地块的,承租人有权解除租赁合同,并可以请求违约赔偿。
承租人未按期支付或者未付足租金的,出租人应当催告承租人支付,并由承租人按日加付3‰的滞纳金;承租人逾期2年未支付租金的,出租人有权解除租赁合同,并可以请求违约赔偿。
承租人未按照租赁合同约定的开发期限或者条件开发、利用、经营土地的,或者擅自转让、转租、抵押租赁土地使用权的,市房地局或者区、县土地管理部门应当责令其限期改正;逾期不改正的,出租人有权解除租赁合同,无偿收回租赁土地使用权,并可以请求违约赔偿。
第三十五条 (复议和诉讼)
当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的,可以按照行政复议和行政诉讼法律、法规的规定,申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在法定期限内不申请复议,不提起诉讼,又不履行具体行政行为的,作出具体行政行为的部门可以依据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请人民法院强制执行。

第六章 附 则
第三十六条 (对原划拨土地使用权的规定)
本办法施行前,以划拨方式取得国有土地使用权的土地使用者,可以按照本办法的规定,转为以租赁方式使用国有土地。
第三十七条 (临时用地的租赁)
租赁国有土地临时使用的,可以参照本办法的规定执行。
第三十八条 (施行日期)
本办法自1999年9月1日起施行。



1999年5月31日