《江苏省物业管理条例》已由江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2012年11月29日修订通过，自2013年5月1日起施行。本次修订内容变化很大，从原先的7章48条扩充到了8章93条，充分吸收了住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号），并对实践中纠纷发生较多、争议较大、与业主自身利益密切相关的诸多问题有了明确的规定。
一、 明确物业管理区域的划分办法
物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。
建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
二、 首次业主大会会议的召开条件发生变化
与修订前的规定相比，首次业主大会会议的召开条件从单纯地以建筑面积标准转变为以建筑面积或者入住户数为标准，只要二者之一达到百分之五十以上的，均应当召开首次业主大会或者业主代表大会会议，也就是符合下列条件之一即可：
（一） 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；
（二） 物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。
三、 首次确立“业主小组”管理模式
同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。
业主小组应当履行下列职责：
（一）推选业主代表出席业主大会会议；
（二）决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；
（三）决定本小组范围内的其他事项。
业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。
住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。
四、 强化了建设单位的部分义务
1．提供前期物业管理开办费
建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。
2．按照规定配置物业服务用房
新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。
配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的具体标准，由设区的市人民政府制定。
物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。
物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。
物业服务用房不得买卖和抵押。
3．交存专项资金
2013年5月1日后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。
五、 明确前期物业服务费用未约定的法律后果
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。
前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。
六、 明确预收物业服务费用的最长期限
物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。
七、 明确物业服务合同期限届满时不同处理办法
物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定选聘或者续聘物业服务企业，将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。
业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。
物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。
八、 明确“首先满足业主的停车需要”的处理方式，禁止“只售不租”
物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。
建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。
在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。
九、 明确物业服务企业收取的汽车停放费≠保管费
在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。
物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准，由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。
物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。
业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。
青海省人民政府办公厅


青海省人民政府办公厅关于印发《青海省农村劳动力输出管理暂行办法》的通知
青海省人民政府办公厅



通知
为加强对农村劳动力输出工作的管理，促进农村劳动力的合理、有序流动，省劳人厅、省扶贫开发办拟订了《青海省农村劳动力输出管理暂行办法》，现印发给你们，请认真遵照执行。



第一条 为充分开发和合理配置农村劳动力资源，积极实施“异地扶贫工程”和“农村劳动力跨地区流动就业有序化工程”，鼓励农村特别是贫困地区劳动力离土离乡异地安置，加快脱贫致富步伐，现根据当前劳动力输出的实际情况和异地扶贫工作的需要，制定本暂行办法。
第二条 本办法适用于本行政区域、在劳动年龄以内，身体健康、并登记要求跨地区就业的农村劳动力。
第三条 农村劳动力输出形式应根据自愿报名、来去自由和用工方式来确定：
一、外出务工。本人或夫妻双方被用人单位招收为临时工、季节工并签订劳动合同的，可跨地区流动就业。
二、异地安置。本人或夫妻双方被用人单位招收为长期工并签订长期劳动合同、自愿办理户口迁移手续的，可异地落户安置。
第四条 农村劳动力输出的组织形式要因地制宜、灵活多样，既可以自行外出务工，也可以由能人带领自行联系异地安置，还可以集体组织外出务工或在务工期间实现异地安置。不论采取何种形式，各级政府和有关部门都应积极地给予支持和帮助。
第五条 各级劳动行政部门负责本地区农村劳动力流动就业的统筹管理和监督检查，并与当地扶贫机构及有关部门加强联系，相互配合，共同做好工作。各级扶贫机构及有关部门要把农村劳动力输出工作纳入扶贫攻坚计划，积极给予支持和帮助。劳动部门所属的就业服务机构，具体负
责本地区农村劳动力跨地区就业工作的组织、管理、指导、协调和服务工作。
第六条 县级职业介绍所和乡（镇）劳动工作站（劳动服务站），是管理本行政区域内开展农村劳动力输出工作的办事机构，在劳动（就业）部门的领导下，负责本地区农村劳动力的外出务工登记、培训及组织输出等工作。
第七条 县级以上职业介绍机构应积极创造条件，在农村劳动力输出人数比较集中的地区设立专门办事机构，作为本机构的派出单位，与输入地区共同做好本地输出人员的管理和服务工作，维护劳动者的合法权益，并广泛收集用工地区的用工信息，建立长期合作关系，巩固劳动力输出
基地。
第八条 县级以上就业部门，要根据用工信息和本地区农村劳动力的资源数量及技能专长，编制年度输出计划，并认真组织落实，做到有计划、有目的、有组织的输出，避免盲目流动。
第九条 就业部门和各级职业介绍机构在组织农村劳动力输出工作时，要将务工地区的地理环境、务工条件、劳动报酬以及对劳动者身体素质、技能和年龄的要求等，如实向输出人员告示宣传，按自愿的原则组织劳务输出，防止包办代替。
第十条 各级就业部门或职业介绍机构要按照务工要求，开展农村劳动力的技能培训工作。有条件的地区要建立培训基地，对农村劳动力分批分期进行培训，提高其劳动技能，增强其市场就业能力。
第十一条 凡需要通过跨地区实现就业的农村劳动力，应凭本人身份证和相关证件到本乡（镇）劳动工作站（劳动服务站）或本县职业介绍所办理登记输出手续，领取《青海省外出人员就业登记卡》，凭卡到务工地区就业部门或职业介绍机构申办当地《外来人员就业证》，凭证就业。

第十二条 办理农村劳动力输出所需的中介服务费用，要严格按照省物价局、省财政厅《关于发布劳动系统行政事业性收费及标准的通知》的规定执行。对贫困地区农村劳动力办理输出手续时，减半收取中介服务费。
第十三条 农村劳动力长期外出务工的，其住房和宅基地的使用权长期不变，承包的土地、草场和其它经营项目的经营使用权本人要求不变的，可长期不变，期间应委托亲友妥为经营。务工期间，可减免义务工和劳动积累工。
第十四条 农村劳动力迁出户口在异地安置后，因各种原因要求迁回原籍重新务农的，或达到退休年龄，要求返回原地区居住的，当地政府应该允许其落户并给予妥善安置。返乡后兴办经济实体、自谋职业的，有关部门要从政策、资金、场地上予以支持，充分发挥其技能和特长。
第十五条 凡外出务工的农村劳动力，都应模范地遵守和执行《劳动法》和当地有关劳动政策规定，切实做到依法就业、依法务工和依法维护自己的正当权益。
第十六条 各级政府要加强本地区农村劳动力的宏观调控，把充分开发和合理配置农村劳动力资源作为促进农村经济发展、加快脱贫致富的有效措施，切实抓好，保障农村劳动力跨地区就业工作健康有序地发展。
第十七条 以前颁发的文件，凡与本办法内容相悖的，均以本办法为准。
第十八条 本办法由省劳动人事厅负责解释。
第十九条 本办法自一九九八年八月一日开始执行。



1998年6月12日