浙江省人民政府办公厅关于印发浙江省行政事业单位国有资产管理暂行办法的通知

作者:法律资料网 时间:2024-05-17 23:23:21   浏览:8131   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

浙江省人民政府办公厅关于印发浙江省行政事业单位国有资产管理暂行办法的通知

浙江省人民政府办公厅


浙江省人民政府办公厅关于印发浙江省行政事业单位国有资产管理暂行办法的通知

浙政办发〔2009〕178号


各市、县(市、区)人民政府,省政府直属各单位:
经省政府同意,现将《浙江省行政事业单位国有资产管理暂行办法》印发给你们,请认真贯彻执行。



二○○九年十一月五日

(此件公开发布)


  

  浙江省行政事业单位国有资产管理暂行办法

  第一章总则
  第一条为规范和加强行政事业单位国有资产管理,维护国有资产的安全和完整,合理配置国有资产,提高国有资产使用效益,根据《行政单位国有资产管理暂行办法》(财政部令第35号)和《事业单位国有资产管理暂行办法》(财政部令第36号)等有关规定,结合我省实际,制定本办法。
  第二条本办法适用于本省各级党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、审判机关、检察机关、各民主党派机关、参照公务员法管理的群团机关和事业单位(以下统称行政单位)的国有资产管理行为和其他各级各类事业单位(以下统称事业单位)的国有资产管理活动。
  第三条本办法所称行政事业单位国有资产,是指由各级行政事业单位占有、使用的,依法确认为国家所有的资产,包括用国家财政性资金形成的资产、国家调拨的资产、按照国家规定组织收入形成的资产,以及接受捐赠和其他依法确认为国家所有的资产,表现形式为流动资产、固定资产、无形资产和对外投资等。
  第四条行政事业单位国有资产实行国家统一所有、政府分级监督管理和单位占有、使用的管理体制。
  第五条行政事业单位国有资产管理活动应遵循以下原则:
  (一)资产管理与预算管理相结合;
  (二)资产管理与财务管理相结合;
  (三)实物管理与价值管理相结合。
  第二章管理机构及职责
  第六条各级政府财政部门主管行政事业单位国有资产管理工作。其主要职责是:
  (一)贯彻执行国家有关国有资产管理的法律、法规和政策;
  (二)根据国家国有资产管理的有关规定,制定行政事业单位国有资产管理的制度办法,组织实施并对执行情况进行监督检查;
  (三)负责研究制定本级行政事业单位国有资产配置标准,审批资产配置预算、资产处置和产权变动事项,负责组织产权界定、产权纠纷调处、资产统计报告、资产评估、资产清查等基础管理工作;
  (四)负责本级行政事业单位出租出借国有资产的审批,负责本级事业单位利用国有资产对外投资、担保事项的审批,负责事业单位转企改制中国有资产的监督管理,负责与行政单位尚未脱钩的经济实体和事业单位创办企业国有资产的综合监督管理,包括企事业单位改制工作中涉及的国有资产处置、国有股权设置等事项的审批;
  (五)负责本级行政事业单位国有资产收益的监督、管理;
  (六)建立和完善本级行政事业单位国有资产管理信息系统,对行政事业单位国有资产实行动态管理;
  (七)对本级行政事业单位和下级财政部门的行政事业单位国有资产管理工作进行监督、检查。
  第七条主管部门负责对本部门及所属行政事业单位的国有资产实施监督管理。其主要职责是:
  (一)依据本办法制定本部门及所属行政事业单位国有资产管理的具体办法并组织实施和监督检查;
  (二)组织本部门及所属行政事业单位国有资产的清查、统计及日常监督检查工作;
  (三)审核本部门所属行政事业单位利用国有资产出租、出借等事项,审核有关资产购置、处置事项以及本部门所属事业单位利用国有资产对外投资和担保等事项;
  (四)负责本部门所属事业单位改制方案的审核报批工作;负责本部门所属与行政单位尚未脱钩的经济实体和事业单位创办企业的改制工作,审批改制方案,审核改制工作中涉及的国有资产处置、国有股权设置等事项,并在企事业单位改制前负责对其国有资产运营的监管,督促所属单位按规定缴纳国有资产收益;
  (五)负责对本部门及所属行政事业单位国有资产管理和使用情况的汇总报告和监督考核。
  第八条行政事业单位对本单位占有、使用的国有资产实施具体管理。其主要职责是:
  (一)依据本办法制定本单位国有资产管理的具体办法并组织实施;
  (二)负责本单位资产采购、验收入库、账卡管理、维护保管、清查登记、统计报告及日常监督检查工作,保障国有资产安全完整;
  (三)负责办理本单位国有资产的配置、处置、出租、出借等事项和事业单位对外投资、担保事项的报批手续,对出租、出借、对外投资资产实行专项管理,承担保值增值的责任,按照规定及时、足额缴纳国有资产收益;
  (四)负责与行政单位尚未脱钩的经济实体和事业单位创办的企业国有资产的具体监督管理工作,承担保值增值的责任,并按照规定及时、足额缴纳国有资产收益,向主管部门和同级财政部门报告有关国有资产管理工作;
  (五)负责按照企事业单位改制的相关政策,制定事业单位转企改制和下属企业(经济实体)改制方案,按规定报经批准后组织实施。
  第九条财政部门、主管部门和行政事业单位应当明确管理机构和人员,做好本级、本部门、本单位国有资产管理工作,并建立资产管理信息系统,对国有资产实行动态管理,做好资产统计和信息报告工作。
  第十条根据工作需要和国家有关规定,政府可以将部分行政事业单位的房产、土地、车辆等国有资产管理工作授权机关事务管理局等有关单位实行集中管理,并接受财政部门的指导和监督检查。具体办法另行制定。
  第三章资产配置
  第十一条行政事业单位国有资产应当按规定标准配置,没有规定配置标准的,应当从严控制,合理配置,能通过调剂解决的,原则上不重新购置。
  行政事业单位资产配置标准由同级财政部门根据国家有关规定、行政单位履行职能、事业发展需要及地方财力状况等情况分别研究制定。
  第十二条资产配置按以下程序报批:
  (一)行政事业单位应当在编制部门预算的同时,按照财政部门预算编制的要求,根据单位存量资产的质量、结构和分布情况,结合资产配置标准,提出本单位下一年度拟购置资产的品目、数量,测算经费额度,编制资产购置预算,经主管部门审核汇总后,报同级财政部门审批(没有主管部门的直接报财政部门,下同)。
  (二)财政部门根据年度财力状况及本级资产配置标准和行政事业单位资产存量状况,对行政事业单位的资产购置预算提出审核意见并据此安排年度资产购置预算资金;经汇总平衡后,编制年度资产购置预算草案,按规定程序报经批准后形成年度资产购置预算,由财政部门在批复年度部门预算时一并批复下达。
  (三)行政事业单位应按照财政部门批准的资产购置预算组织实施,不得办理无资产购置预算的资产购置事项。
  (四)行政事业单位年度预算执行中,需增加或调整资产购置的,也按上述程序报经批准。
  (五)经由财政部门审批同意的资产购置预算原则上应于当年执行完毕;因特殊情况需跨年度执行的,经财政部门核实同意后可转入下一年继续执行。
  第十三条行政事业单位用上级补助收入进行资产购置的,由主管部门审核后报同级财政部门审批,上级补助资金项目明确有设备购置的不再审批,由单位登记入账后报同级财政部门备案。
  对上级部门直接配置、调拨、奖励的资产和接受捐赠的资产以及其他依法确认为国家所有的资产,行政事业单位应当及时入账并报同级财政部门备案。
  行政事业单位必须明晰资产权属,及时掌握资产使用状态,单位之间不得互相无偿占用对方资产,因工作需要确需无偿占用的,应报同级财政部门批准。
  第十四条行政事业单位配置列入控购范围的资产,应按规定办理控购审批手续;行政事业单位购置纳入政府采购范围的资产,应当依法实施政府采购。
  第四章资产使用
  第十五条行政事业单位应当建立健全国有资产使用管理制度,规范国有资产使用行为,充分发挥国有资产的使用效益,定期清查盘点,做到家底清楚,账、卡、实相符,防止国有资产流失。
  第十六条行政单位不得以任何形式用占有、使用的国有资产新办经济实体。
  对已经举办的经济实体,应当按照国家关于党政机关与所办经济实体脱钩的规定进行脱钩。脱钩之前,行政单位和同级财政应当按照各自职责,依据国家有关规定对经济实体的经济效益、收益分配及使用情况进行严格监管。
  第十七条行政事业单位将占有、使用的国有资产对外出租、出借的,必须事先经主管部门审核后报同级财政部门审批。经批准同意对外出租的国有资产,应按照公开、公平、公正的原则,通过市场竞价等方式对外出租。
  事业单位利用国有资产对外投资、担保的,应先组织必要的可行性论证,其中用非货币性资产对外投资的,还应组织相应的资产评估、履行核准或备案手续,对外投资或担保事项经主管部门审核后报同级财政部门审批。行政单位不得用国有资产对外担保,法律另有规定的除外。
  财政部门的批准文件是行政事业单位订立资产出租、出借合同以及事业单位订立对外投资、担保合同的依据。
  第十八条行政单位出租、出借国有资产所形成的收入上缴同级财政,支出按履行职能需要由同级财政统筹安排,实行“收支两条线”管理。
  事业单位利用国有资产出租、出借、对外投资、担保等所取得的收益必须纳入单位部门预算,统一核算、统一管理。
  第十九条主管部门和财政部门对行政事业单位改变国有资产使用形态的行为要从严审批、控制风险。本办法下发前,已经将国有资产出租、出借、对外投资、担保的单位,应把相关情况和资料报同级财政部门备案。
  第二十条行政事业单位超标配置、低效运转或者长期闲置的国有资产,由同级财政部门调剂使用或者处置;有主管部门的事业单位或实行垂直管理的行政单位,经同级财政部门批准可在系统内调剂使用。
  第五章资产处置
  第二十一条行政事业单位国有资产处置,是指行政事业单位对占有、使用的国有资产进行产权转让或者注销产权的行为。处置方式包括无偿调拨(划转)、出售、出让、转让、置换、对外捐赠、报废、报损以及货币性资产损失核销等。
  第二十二条行政事业单位国有资产处置应当严格履行审批手续,未经批准不得自行处置。资产处置应由行政事业单位资产管理部门、财务部门会同相关技术部门审核鉴定,提出处置意见,经主管部门审核后报同级财政部门审批。
  行政事业单位分立、撤销、合并、改制及隶属关系发生改变时,应对其占有、使用的国有资产进行清查,符合评估情形应当进行评估,资产处置方案经主管部门审核后报财政部门审批。
  第二十三条行政事业单位应当按照财政部门批准的方式对相应资产进行处置,资产处置应当按照公开、公正、公平的原则进行。资产的出售、出让、转让等应当采取拍卖、招投标等方式以及国家法律、行政法规规定的其他方式进行。
  第二十四条行政事业单位出售、出让、转让国有资产的应当委托具有相应资质的资产评估机构依照国家有关规定进行资产评估。评估结果经核准或备案后作为市场竞价的参考依据。在交易过程中,当意向交易价格低于评估结果90%时,应当暂停交易,在按规定经主管部门审核报同级财政部门重新确认后方可继续交易。
  第二十五条交易事项完成后,行政事业单位应将交易结果及有关情况报财政部门备案。
  第二十六条涉及股权转让的,股权转让方案经主管部门审核后报同级财政部门审批。主管部门主要负责人及持股单位法定代表人要就转让股权的可靠性、合法合规性负责并作出书面承诺;参与审计和评估的中介机构要对审计、评估结果的准确性负责并作出书面承诺。上述承诺是财政部门审批股权转让事项的前提条件。
  第二十七条经批准召开重大会议、举办大型活动等临时购置的国有资产,由主办单位在会议、活动结束时按照本办法规定报批后处置。主办单位对资产的安全和完整性负责,不得擅自占有或者处置。
  第二十八条行政事业单位国有资产处置收入按政府非税收入管理的有关规定,实行“收支两条线”管理。
  第二十九条财政部门对行政事业单位国有资产处置事项的批复文件是财政部门重新安排行政事业单位有关资产配置项目的参考依据,也是行政事业单位调整有关资产、资金账目的依据和原始凭证。
  第六章资产评估与资产清查
  第三十条行政事业单位有下列情形之一的,应当委托具有资产评估资质的评估机构对相关资产进行评估:
  (一)拍卖、有偿转让、置换国有资产的;
  (二)整体或者部分改制为企业的;
  (三)整体或者部分资产租赁给非国有单位的;
  (四)确定涉讼资产价值的;
  (五)事业单位以非货币性资产对外投资的;
  (六)依照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形。
  第三十一条行政事业单位有下列情形之一的,可以不进行资产评估:
  (一)经批准行政事业单位整体或者部分资产无偿划转;
  (二) 行政、事业单位之间的合并、分立;
  (三)发生其他不影响国有资产权益的特殊产权变动行为,报经同级财政部门确认可以不进行资产评估的。
  第三十二条进行资产评估的行政事业单位,应当如实提供有关情况和资料,并对所提供的情况和资料的客观性、真实性和合法性负责,不得以任何形式干预评估机构独立执业。
  第三十三条行政事业单位国有资产评估项目实行核准制和备案制。实行核准制和备案制的项目、范围、权限依据国家和省有关部门的规定执行。
  第三十四条行政事业单位有下列情形之一的,应当进行资产清查:
  (一)国家专项工作要求或者本级政府组织资产清查的;
  (二)进行重大改革或者整体、部分改制为企业的;
  (三)遭受重大自然灾害等不可抗力造成资产严重损失的;
  (四)会计信息严重失真或者国有资产出现重大流失的;
  (五)会计政策发生重大更改,涉及资产核算方法发生重要变化的;
  (六)同级财政部门认为应当进行资产清查的其他情形。
  第三十五条资产清查工作的内容包括基本情况清理、账务清理、财产清查、损溢认定、资产核实和完善制度等。资产清查的具体办法按照国家和省财政部门规定的资产清查办法执行。
  第七章产权纠纷调处
  第三十六条行政事业单位之间或与其他国有单位发生的产权纠纷由当事人协商解决。协商不能解决的,可以向同级或者共同上一级财政部门申请调解或者裁定,必要时报有管辖权的人民政府处理。
  第三十七条行政事业单位与非国有单位或者个人之间发生产权纠纷的,由行政事业单位提出处理意见,经主管部门审核并报同级财政部门批准后与对方当事人协商解决。协商不能解决的,依照司法程序处理。
  第八章资产信息管理与统计报告
  第三十八条行政事业单位应当按照国有资产管理信息化的要求,及时将资产变动信息录入管理系统,对本单位实行动态管理,并在此基础上做好国有资产统计和信息报告工作。
  第三十九条行政事业单位国有资产信息报告是行政事业单位财务会计报告的重要组成部分。行政事业单位应当按照财政部门规定的财务会计报告的格式、内容及要求,对其占有、使用的国有资产状况定期作出报告。
  第四十条行政事业单位国有资产占有、使用状况,是主管部门、财政部门编制和安排行政事业单位预算的重要参考依据。各级财政部门、主管部门应当充分利用资产管理信息系统和资产信息报告,全面、动态地掌握行政事业单位国有资产占有、使用状况,建立和完善资产与预算有效结合的激励和约束机制。
  第四十一条财政部门根据国有资产管理工作的需要,开展行政事业单位国有资产产权登记工作。产权登记办法由开展产权登记的财政部门制定并负责组织实施。
  第九章法律责任
  第四十二条财政部门、主管部门、行政事业单位及其工作人员,应当认真履行国有资产管理、监督职责,依法维护国有资产的安全、完整,提高国有资产使用效益。对违反本办法规定的单位和个人,依据《财政违法行为处罚处分条例》、《浙江省国有资产流失查处试行办法》(省政府令第149号)等有关法律、法规和规章进行查处。
  第四十三条监察、审计部门应加强对行政事业单位国有资产管理工作的行政监督和审计监督,对因管理不善、失职、渎职造成国有资产损失的,应依法依纪追究有关责任人的责任。
  第十章附则
  第四十四条除行政单位以外的其他社会团体和民办非企业单位中占有、使用国有资产的,参照本办法执行。
  第四十五条对实行企业化管理并执行企业财务会计制度的事业单位以及与行政单位尚未脱钩的经济实体、事业单位创办的具有法人资格的企业,由财政部门按照企业国有资产管理的有关规定实施监督管理。
  实行企业化管理的事业单位、与行政单位未脱钩的经济实体和事业单位创办的企业必须按照《公司法》的有关规定自主经营、自负盈亏,建立权责明确、管理科学的现代企业制度,定期向持股单位、上级主管部门和同级财政部门报告生产经营或业务活动情况,按要求报送财务会计报告和利润分配方案,接受上级单位和同级财政部门的管理、指导和监督。

  第四十六条本办法自发布之日起施行。省财政厅、省国有资产管理局《关于印发〈浙江省行政事业单位国有资产管理暂行办法的通知〉》(〔1996〕国资34号)同时废止。
  市、县(市、区)财政部门可根据本办法有关规定,制定具体的实施办法。行政事业单位资产处置的审批权限由各地自行确定。
  第四十七条本办法由省财政厅负责解释。




下载地址: 点击此处下载
招标文件的法律约束力及投标保证金的法律性质
——浙江湖州中院判决龙邦装潢公司诉长兴广播电视台合同案


裁判要旨


在招投标过程中,招标文件中有关投标须知、投标人资格要求及合同条件的说明等规定,对招投标双方当事人具有法律约束力,如违反招标文件的规定,应当承担相应的民事责任。投标保证金是一种债权成立阶段的担保,类似于立约定金。


案情


2008年12月,长兴广播电视台委托浙江省建设工程设备招标有限公司(招标代理机构)就长兴县传媒中心室内装饰工程施工进行招标。《投标通知书》上载明:对项目负责人要求拟派施工项目负责人不得有在建工程;投标人在投标截止时间以前按规定向长兴县招投标中心交纳投标保证金50万元。《招标文件》中规定:投标有效期为80天(从投标截止之日算起);未中标的投标人的投标保证金,自发包人与中标人签订合同后退还投标保证金(无息);中标人与招标人签订合同协议书后即为招标结束,未中标人自发包人与中标人签订中标合同后7天内,前来办理退还投标保证金等手续;投标人在投标过程中提供虚假资料,并经查证属实,将拒还投标保证金。


2009年1月14日,龙邦装潢股份有限公司(下称龙邦公司)按照长兴广播电视台的要求向长兴县招投标中心交纳投标保证金50万元。2009年1月16日,长兴县招投标中心网上公示招标结果,湖州市建工集团建筑装饰有限公司中标承建长兴县传媒中心室内装饰工程。


另,2009年3月23日,长兴县建设局作出《关于县传媒中心室内装饰工程有关投标单位弄虚作假行为调查处理情况的报告》,龙邦装潢股份有限公司的项目经理赵小明在长兴县传媒中心室内装饰工程招投标活动的投标期间,正在承建浙江警察学院综合楼装饰工程,与其投标时提供的资料不符。2009年8月18日,长兴县监察局对龙邦装潢股份有限公司等五家单位提供的资料存在弄虚作假行为,在长兴县招投标中心网上进行公示,并决定将龙邦装潢股份有限公司等五家投标单位的投标保证金共250万元不予退还,并上缴国库。2009年8月20日,长兴广播电视台向龙邦装潢股份有限公司发出《关于长兴县传媒中心室内装饰工程5家投标单位弄虚作假后对违约金处理意见的函》,通知其投标保证金50万元不予退还,并于当日上缴国库。


龙邦公司向长兴县人民法院起诉,请求判令被告长兴广播电视台返还原告龙邦装潢股份有限公司投标保证金50万元,并赔偿利息损失6.2265万元。


长兴县人民法院经审理认为:招标属于要约邀请,但对招标人仍然具有一定的法律约束力。长兴广播电视台的《招标文件》属于向龙邦公司发出关于长兴县传媒中心室内装饰工程施工的要约邀请,该《招标文件》不违反法律规定,具有法律效力,故对原、被告双方均具有相应的法律约束力。龙邦公司的项目经理赵小明在长兴县传媒中心室内装饰工程招投标活动的投标期间,正在承建浙江警察学院综合楼装饰工程,实际情况和投标时提供的资料不符,属于在投标过程中提供虚假资料,根据《招标文件》规定,长兴广播电视台对龙邦公司投标保证金50万元不予退还,并无不当。


长兴县人民法院判决:驳回原告龙邦装潢股份有限公司的全部诉讼请求。


龙邦公司不服,向湖州市中级人民法院提出上诉,称:《招标文件》系邀约邀请,对龙邦公司没有约束力。一审判决回避对投标保证金性质的认定,故其判决理由和判决结果均难以使人信服。投标保证金的性质是投标人与招标人签订合同的担保,投标保证金罚则的适用主体只能是中标人,而不是所有的投标人。本案系招投标过程中发生的纠纷,龙邦公司不回避在投标过程中有不诚信行为,但不能据此要求承担法律上没有规定的责任。基于诚信原则,招标人和投标人均承担了先合同义务,龙邦公司的瑕疵行为承担的也只能是缔约过失责任,且只能是招标人长兴广播电视台遭受的实际损失为限。因长兴广播电视台至今未能提供因此所遭受损失的事实,故龙邦公司无需承担缔约过失赔偿责任。龙邦公司请求二审法院撤销原判,改判支持其在一审中的诉讼请求。


湖州市中级人民法院经审理认为:龙邦装潢股份有限公司在投标过程中,违反《招标文件》的规定,在投标期间,其项目经理赵小明同时正在承建浙江警察学院综合楼装饰工程,而长兴县传媒中心室内装饰工程《招标公告》和《招标文件》均要求项目经理无在建工程,故龙邦公司提供的资料与实际情况不符,属于投标人在投标过程中提供虚假资料的行为,该行为已经长兴县建设局等相关部门调查属实。鉴于龙邦装潢股份有限公司在投标中提供虚假资料的行为,长兴广播电视台在《招标文件》中的投标须知中也明确约定,如投标人在投标过程中提供虚假资料,并经查证属实的,将拒还投标保证金,故该条款对投标人龙邦装潢股份有限公司具有法律约束力。长兴广播电视台根据投标须知相关条款和长兴县建设局的调查及长兴县监察局等有关部门协调会议纪要规定,对龙邦装潢股份有限公司提交的50万元保证金不予退还上缴国库,并将结果函复龙邦装潢股份有限公司并无不当,其行为并未侵害龙邦公司的权益。综上,原审判决认定事实基本清楚,适用法律和实体处理并无不当,但在理由表述部分欠准确,二审予以调整充实,上诉人龙邦装潢股份有限公司的上诉理由不能成立。


湖州中院判决:驳回上诉,维持原判。


本案案号:(2011)湖长商初字第817号;(2012)浙湖商终字第97号


案例编写人:浙江省长兴县人民法院 臧峻月 程笑盈

伊春市人民政府关于印发《伊春市物业管理规定》的通知

黑龙江省伊春市人民政府


伊春市人民政府关于印发《伊春市物业管理规定》的通知

伊政发〔2012〕4号


各县(市)、区人民政府(林业局),省属、中属在伊行政机构,各企事业单位,市政府各委、办、局:
《伊春市物业管理规定》已经市政府十二届三十九次常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真遵照执行。  


二○一二年二月十日



伊春市物业管理规定

第一章 总则

第一条 为规范我市物业管理活动,提高城市管理水平,明确业主、使用人、物业服务企业、开发建设单位及有关部门的权利与义务,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等有关法律、法规,结合我市实际,制定本规定。
第二条 本规定适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条 本规定所称业主,是指住宅区内房产的所有权人;使用人是指房产的承租人或实际使用的其他人。
本规定所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第二章 物业管理职责分工

第四条 市建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
县(市)、区、局房地产行政主管部门负责对本区域内的物业管理活动进行监督管理。
第五条 规划、市政、供电、供热、供水、邮政、通讯、有线电视、环卫、公用事业、公安(消防)、物价、工商等有关部门和单位按照各自职责协同实施本规定。
第六条 街道办事处(乡镇人民政府)协助物业行政管理部门对物业管理活动进行监督管理。对物业服务与社区管理、社区服务的相互关系进行协调,负责组织实施弃管和自治管理的住宅小区和单体楼房的物业管理工作。

第三章 业主大会与业主委员会

第七条 业主在物业管理活动中享有《物业管理条例》中规定的权利,并履行相应的义务。业主可以通过建设单位、物业服务企业或直接向业主委员会提供有效地址和联系方式。房屋的承租等实际使用者为物业使用人。物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定,物业使用人违反本规定和管理规约的规定,有关业主应承担连带责任。
第八条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会,行使《物业管理条例》中规定的职责。物业管理区域内业主人数较多的,以幢、单元、楼层等为单位或按拥有的投票权数比例等方式,推选业主代表参加业主大会会议。一个物业管理区域内成立一个业主大会。
第九条 物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时,由开发建设单位、前期物业服务企业、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会召集全体业主召开大会,选举产生业主委员会。
第十条 在物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由社区居委会牵头负责首次业主大会会议的筹备工作。由社区居委会、业主代表、开发建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组),负责业主大会筹备工作,草拟管理规约、业主大会议事规则。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)委派本单位有关人员担任,业主代表由社区居委会推荐。筹备组成员名单确定后,按照《业主大会和业主委员会指导规则》有关规定组织召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会。业主委员会选举产生后,应将业主委员会选举结果以书面形式在物业管理区域内公示。
第十一条 业主委员会需自选举产生之日起30日内,持下列文件向物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案:
(一)业主大会成立和业主委员会选举的相关资料;
(二)《管理规约》及业主大会议事规则;
(三)业主委员会成员名单及相关资料;
(四)业主大会决议的其他事项。
第十二条 业主委员会应建立工作档案,档案包括以下内容:
(一)业主大会、业主委员会的各种会议记录及书面材料;
(二)业主委员会选举及备案资料;
(三)业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;
(四)业主及业主代表名册;
(五)专项维修资金筹集及使用账目情况;
(六)业主的意见和建议。
第十三条 业主委员会除履行《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》规定的职责外,在下列情况下,可以组织召开业主大会临时会议:
(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上,且占总人数20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或紧急情况需要及时处理的;
(三)业主委员会委员变化需要补选的;
(四)物业管理区域变更的;
(五)解除物业服务合同、选聘新的物业服务企业或确定其他管理方式的;
(六)业主大会议事规则或管理规约规定的其他情形。
第十四条 业主委员会因故未能按期换届改选的,在此期间,业主委员会应继续履行职责,直至新一届业主委员会产生为止。
第十五条 业主委员会不履行职责,经20%以上业主提议,可召开业主大会会议,重新选举产生业主委员会委员。

第四章 物业服务企业

第十六条 物业服务企业应依法取得资质证书,在核定的资质等级范围内从事物业服务活动。任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让物业服务企业资质证书。
物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更,应在办理变更手续后30日内,到原资质审批部门办理资质证书变更手续。
第十七条 物业服务企业的管理人员取得国家职业资格证书后,方可从事物业管理活动。物业管理专业人员是指物业服务企业的经理、部门经理、项目经理、管理人员(不包括财务和工程岗位的人员)。
取得职业资格证书的物业管理专业人员不得涂改、出租、出借、转让职业资格证书。
第十八条 物业服务企业享有下列权利:
(一)根据法律、法规、规章以及《物业服务合同》的约定,制定物业管理操作规程;
(二)按照《物业服务合同》的约定收取物业服务费;
(三)制止各种损害物业和妨碍物业服务的行为;
(四)要求业主委员会协助物业服务企业做好服务工作;
(五)选聘专业公司承担专项服务和维护业务;
(六)可以实行家政服务等多种经营。但利用共用设施、设备、场地进行经营的,应征得业主委员会和相邻业主的同意,所得收益应主要用于补充专项维修资金,也可按照业主大会的决定使用。
第十九条 物业服务企业应履行下列义务:
(一)严格履行《物业服务合同》,为业主提供相应的服务;
(二)在小区醒目位置公示服务内容和收费标准;
(三)接受业主委员会和业主的监督;
(四)提请业主大会审议本物业管理区域内物业服务的有关操作规程;
(五)接受物业行政主管部门、街道办事处、社区委员会的监督、指导。
第二十条 实施物业管理的住宅区,业主委员会应与受聘的物业服务企业签订《物业服务合同》,《物业服务合同》应对物业服务项目及内容、服务标准、物业服务收费标准、双方的权利义务、专项维修基金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业交接后30日内,将《物业服务合同》报物业行政主管部门备案。
第二十一条 《物业服务合同》期限终止前,业主大会与物业服务企业协商不续约的,《物业服务合同》终止后,物业服务企业方可退出物业服务,并按下列规定执行:
(一)物业服务企业应按照《物业服务合同》的约定,提供物业服务至合同终止之日,业主应按照《物业服务合同》的约定,足额交纳物业服务费用至合同终止之日;
(二)物业服务企业应在退出物业服务前,公布物业服务费用的收支情况,并将已经收取尚未提供物业服务部分的费用退还相关业主;
(三)物业服务企业应在退出物业服务前10日内,向业主委员会移交全部物业档案资料、物业管理用房和有关物业维修、养护、更新、改造及办理物业承接验收时的技术资料。
第二十二条 《物业服务合同》期限未满,业主大会或物业服务企业提出解除合同的,应提前书面通知对方。业主大会和物业服务企业有物业管理纠纷的,双方可协商解决,协商不成的,可依法申请仲裁或向物业所在地人民法院提起诉讼。仲裁或者诉讼期间,业主应按《物业服务合同》约定足额缴纳物业服务费用,物业服务企业不得终止物业管理服务。
第二十三条 物业服务企业应遵守国家有关规定雇用秩序维护人员,秩序维护人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,不得侵害业主的合法权益,不得妨碍国家工作人员依法执行公务。

第五章 物业管理与服务

第二十四条 物业管理按下列规定执行:
(一)新建住宅物业的建设单位应通过招投标方式或经物业所在地的物业行政主管部门批准后,采取协议方式选聘物业服务企业,实施前期物业管理。业主大会成立后,由业主大会选聘物业服务企业实施物业管理。
(二)原有住宅物业或非住宅物业没有实施物业管理,由开发建设单位组织实施物业管理;开发建设单位已不存在的,由街道办事处(乡镇人民政府)组织实施物业管理或业主自治管理。
第二十五条 建设单位应与被选聘物业服务企业签订前期《物业服务合同》,在销售商品房时,应与购房人签订商品房买卖合同、前期物业服务协议,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
第二十六条 被选聘的物业服务企业在签订前期物业服务合同至业主办理入住手续期间,应当做好下列工作:
(一)组织有关专业技术人员代表业主监督物业共用部位、共用设施的施工质量和配套建设情况;
(二)按照物业服务的要求,提出改善物业的具体设计建议;
(三)进行物业承接验收,并接收移交的相关资料;
(四)办理业主入住手续。
第二十七条 物业管理区域具备下列条件时,建设单位应向物业服务企业提出物业承接查验。
(一)建设工程的公共设备设施配套齐全,并符合规划设计及有关规范要求;
(二)竣工验收合格,且验收资料齐全;
(三)有符合规定的物业服务用房;
(四)共用设备、设施运行正常、完好,并经验收合格;
(五)建筑渣土、垃圾、施工机具和各类临时建筑清理完毕。
第二十八条 建设单位、物业服务企业组成的验收小组,按照下列程序进行物业承接查验:
(一)查验房屋及设施设备,并做好查验记录;
(二)对查验中发现的问题,开发建设单位应书面承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准;
(三)验收后,建设单位和物业服务企业应签订物业承接验收协议。
第二十九条 建设单位须在物业承接查验20日前,向物业服务企业移交下列资料:
(一)物业管理区域的竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件。
第三十条 在前期物业管理期间,建设单位或物业服务企业提出解除前期《物业服务合同》的,应提前告知对方。原物业服务企业必须在建设单位通过原方式选聘新的物业服务企业后,方可退出。
第三十一条 保修期内,住宅物业的维修养护由建设单位负责。
保修期满后,住宅物业业主使用的自用部位、设施由业主自行负责。物业共用部位、共用设施设备(包括化粪池的清淘)日常维修养护由物业服务企业负责,费用从业主交纳的物业服务费中列支。
物业共用部位、共用设施设备大中修、更新改造的费用,从业主交纳的维修资金中支付。没有维修资金的,由受益业主根据维修工程所需资金按比例分摊。因建设单位保修期内,保修不及时给业主或物业服务企业造成损失的,由建设单位负责赔付。
第三十二条 物业服务收费应实行政府指导价或市场调节价。实行政府指导价的物业收费应根据市价格主管部门会同物业行政主管部门批准的基准价格和浮动幅度在《物业服务合同》中约定;实行市场调节价的物业收费,应本着以质论价、质价相符的原则,由业主与物业企业在《物业服务合同》中约定。物业管理区域内已竣工但尚未售出或尚未交给物业买受人的物业,物业服务费由建设单位交纳。物业产权发生转移的,原业主应结清物业服务费。
第三十三条 业主大会没有选聘到新的物业服务企业,或经业主大会决定不选聘物业服务企业。实行自治管理的,业主委员会应当履行下列管理职责:
(一)组织管理区域内(含楼道)环境卫生清扫、保洁工作;
(二)维护管理区域环境秩序和绿化养护;
(三)负责房屋及道路等共用设施设备的养护和维修;
(四)负责接待业主报修,受理业主投诉和物业服务费用的收缴、管理、使用。业主委员会履行第一项职责时,也可委托环境卫生服务单位负责,费用按规定标准由环境卫生服务单位直接向业主收取。
第三十四条 物业管理区域内未能成立业主大会,不能选聘物业服务企业或没有实施业主自治管理的,街道办事处(乡镇人民政府)组织做好下列工作(发生的费用由受益业主按照实际费用向服务单位交纳):
(一)清扫保洁和垃圾清运(含化粪池清淘);
(二)绿化维护;
(三)物业共用部位日常养护。

第六章 物业管理用房

第三十五条 建设单位应在物业管理区域内配置物业管理办公用房。物业管理用房属建设单位无偿提供,产权属全体业主所有。
物业管理用房的具体标准为:建筑面积5万平方米以下的按照不低于建筑面积100平方米提供;建筑面积在5万平方米以上20万平方米以下的,按照该物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%提供;超过20万平方米的,超出部分按照0.1%提供。提供物业管理用房应为地面以上的独用成套房屋,并具备水、电等基本功能。
因分期建设等原因,建设单位暂未能按规定标准提供物业管理用房的,应向物业服务企业提供物业管理临时用房。建设单位申请办理房屋预销售许可证和房地产初始登记时,应向物业行政主管部门提交物业管理用房配置的相关资料。经审核不符合以上条件的,市房地产管理部门不予核发房屋预销售许可证和办理房地产初始登记。
第三十六条 开发建设单位应按照下列标准建设物业管理用房:
(一)上下水、供电、供暖、卫生等应具备正常使用功能;
(二)小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的,应在物业管理用房内预留端口,具备正常使用功能。
第三十七条 规划管理部门审查房屋开发项目时,应在规划设计总图和单体方案中,确定物业管理用房的位置和面积。物业管理用房的位置应便于物业管理,设置在沿主街或本物业区域内的中心位置。
第三十八条 未经业主大会同意,业主委员会或物业服务企业不得将物业管理用房转让、买卖或用于担保,不得出租或改变用途。房屋权属登记机构在办理物业管理用房产权登记时,由开发建设单位出具物业管理用房产权证明材料,载明物业管理用房的房号面积,并到产权部门备案或初始登记,产权属该小区业主所有。
第三十九条 原住宅建设规划未设计物业管理用房的,由当地物业行政主管部门会同规划等相关部门,依法对小区进行重新规划,选择适当位置由当地政府出资或采取市场化运作方式解决。

第七章 公用设施设备管理

第四十条 各专业单位应按照本规定,依法承担物业服务区域内相关管线和设施设备的维修养护责任。划分办法为:
(一)自来水从街路干线、支线接出的入户管线,由产权单位或物业服务企业负责维修管理,住宅楼室内供水设施由产权人负责。物业服务区域规划红线范围以外的排水管道(含窨井)及城市公共排水设施(含交接井)由城市排水养护单位管理维护。原有住宅物业(单体栋号)化粪池(不含化粪池)以外的排水管道由城市排水养护单位管理维护。住宅区的供水管网及管网上设置的地下式消防井、消火栓等,由产权单位或物业企业维护,公安消防部门监督检查。
(二)居民用户的供热入户管网及楼内的共用供热设施设备更新、改造、维修、养护由供热单位负责。
(三)供电设施的运行维护管理范围,按产权归属确定。
(四)通讯设施至用户终端由通讯单位负责。有线电视设施至用户终端由有线电视管理单位负责。
(五)各专业单位确需在小区内施工,临时占用、挖掘道路、场地的,应在业主委员会或小区物业服务企业指导下施工。施工完毕后,要将施工的部位恢复原状,造成损失的,应予以赔偿。
第四十一条 物业服务区域内的清扫保洁、绿化由物业服务企业负责。物业服务区域外或无物业服务区域(单体楼)的清扫保洁由社区或环卫部门负责,绿化由市政公用管理单位按职责分工进行管理维护。
第四十二条 物业服务区域内的生活垃圾,由物业服务企业从住宅楼运至垃圾转运站或环卫保洁单位指定的地点后,由环卫保洁单位运至垃圾处理场。环卫保洁单位清运垃圾的费用,由物业服务企业按价格主管部门核定的标准与环卫保洁单位签订的委托清运合同约定,从收取的物业服务费中支付。非生活垃圾,由物业服务企业委托环卫保洁单位清运,清运费用按照物业服务企业与业主的约定,由业主支付。

第八章 物业的使用与维护

第四十三条 业主、物业使用人应遵守法律、法规、规章的规定,按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第四十四条 任何单位和个人未经允许不得占用物业服务区域内的下列共用部位共用设施设备:
(一)物业服务用房;
(二)门卫房、电话间、监控室、共用走廊;
(三)按规定配建的非机动车车库;
(四)公共绿地、道路、场地景观、文体设施;
(五)其他依法归全体业主所有的设施设备。
建设单位、物业服务企业不得擅自出租、出卖、出借物业服务区域内的属于业主共用的物业共用部位。
第四十五条 物业使用禁止下列行为:
(一)改变原规划设计,擅自改变房屋用途;
(二)损坏房屋承重结构,违法搭建建筑物、构筑物;
(三)改变房屋外立面造型;
(四)擅自改建、占用物业共用部位或损坏、占用移装公用设施设备,在公共部位上设置障碍;
(五)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品或存放、铺设超负荷物品;
(六)开办产生噪声的机械加工及娱乐项目等;
(七)使用燃煤炉灶或油烟无组织排放;
(八)乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱搭乱建,乱种植,乱倒、乱堆垃圾杂物,未经批准饲养禽畜;
(九)法律、法规、规章禁止的其他行为。
第四十六条 业主或物业使用人装修住宅,应当事先告知物业服务企业,并按要求施工。装修垃圾由装修人自行清理或委托清理。
第四十七条 物业企业、业主利用物业服务区域内共用部位、共用设施经营的,应征得业主大会及相关业主的同意,收取的费用主要用于共用设施设备的维修、更新、改造,也可按业主大会的规定使用。业主利用公用部位、场地设置空调、热水器等非经营性设施设备,应征得物业服务企业、业主大会和相邻业主的同意后方可安装。
第四十八条 维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大修和更新、改造,不得挪作他用。专项维修资金实行专户储存,按户设置明细账,按单元栋物业管理区域核算。具体操作按照维修资金的相关政策执行。
第四十九条 县(市)、区、局物业管理行政主管部门应建立物业服务投诉受理制度。
业主委员会、物业服务企业应受理业主、物业使用人有关物业服务的投诉。

第九章 法律责任

第五十条 有下列行为之一的,由县(市)、区、局物业行政主管部门及相关部门依据《物业管理条例》等有关法律法规进行处理:
(一)建设单位擅自改变属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权的;
(二)建设单位、物业服务企业不按规定移交资料或损坏、隐匿、销毁物业管理资料的;
(三)物业服务企业未取得资质证书从事物业管理或以欺骗手段取得资质证书的;
(四)物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;
(五)物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的;
(六)挪用专项物业维修资金的;
(七)未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的;
(八)擅自改变物业服务区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(九)擅自占用、挖掘物业服务区域内道路、场地,损害业主共同利益的;
(十)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;
(十一)业主以业主大会或业主委员会名义从事违法违规活动的;
(十二)建设单位在物业管理区域内不按规定配置必要的物业管理用房的。
第五十一条 对实施违法搭建的建筑物、构筑物或破坏房屋主体结构和私扒滥改的,由当地城市管理行政执法部门,按相应规定处罚。
第五十二条 业主不按时交纳物业服务费的,物业服务企业可以催缴、限期交付;经催缴仍不交付的,物业服务企业可向物业所在地人民法院提起诉讼。物业服务企业未按《物业服务合同》中约定的服务项目提供服务的,业主可申请仲裁或向物业所在地人民法院提起诉讼。
第五十三条 拒绝、阻碍物业管理行政主管部门工作人员执行公务的,由公安机关依法予以处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第十章 附则

第五十四条 本规定自2012年3月15日起施行。