福建省司法厅


福建省司法厅关于印发《福建省司法厅关于律师和律师事务所被投诉案件查处工作的操作规程》的通知

闽司〔2008〕4号


各设区市司法局：

　　为加强我省律师和律师事务所被投诉案件的查处工作，充分发挥投诉查处工作的监督、惩戒作用，促进律师队伍的健康发展，现将《福建省司法厅关于律师和律师事务所被投诉案件查处工作的操作规程》印发给你们，请严格遵照执行。执行中遇到的问题，请及时上报省司法厅律师管理处。



　　 　二○○八年一月三日




福建省司法厅关于律师和律师事务所

被投诉案件查处工作的操作规程



第一条 为加强我省律师和律师事务所被投诉案件的查处工作，充分发挥投诉查处工作的监督、惩戒作用，促进律师队伍的健康发展，根据《中华人民共和国律师法》、《中华人民共和国行政处罚法》、《司法行政机关行政处罚程序规定》以及《律师和律师事务所违法行为处罚办法》等规定，结合我省实际，制定本操作规程。

第二条 司法行政机关对律师和律师事务所被投诉案件的查处工作必须严格遵守本操作规程，做到全面、及时、客观和公正。

第三条 司法行政机关负责对律师和律师事务所被投诉案件的查处工作进行监督、检查和指导。司法行政机关律师管理部门是查处律师和律师事务所被投诉案件的业务工作部门。

对于事实清楚、证据确凿、应当给予行政处罚的被投诉案件或者司法行政机关认为其他需要直接查处的被投诉案件，司法行政机关应当直接立案查处或将其移送被投诉人所在地的设区市司法行政机关立案查处。对于其他的被投诉案件，司法行政机关应当交由被投诉人所在地的律师协会进行查处。对于管辖有争议的被投诉案件由省司法厅指定有关司法行政机关或律师协会查处。

第四条 首次接受投诉的司法行政机关负责投诉的接待工作，应当先行登记，进行初步审查，决定是否受理。

第五条 司法行政机关受理后，应当根据被投诉案件的具体情况，决定直接办理、移送或者委托办理，并填写《律师、律师事务所被投诉受理告知书》（附件一），告知投诉人。

第六条 对于应当给予行政处罚的被投诉案件，应当填写《司法行政机关行政处罚立案审批表》（附件二），报司法行政机关负责人审批后立案处理，并将立案决定告知投诉人。

第七条 由司法行政机关直接查处的被投诉案件，应指定两名或者两名以上具备行政执法资格的工作人员作为案件经办人。案件经办人与案件有利害关系的，应当回避。回避后，应另行指定案件经办人。

第八条 案件经办人应严格按照法定程序和要求进行案件的调查取证工作。调查取证，应由两名或者两名以上的工作人员进行。调查案件当事人、证人的，应制作调查笔录，调查笔录上应有调查人和被调查人签名。调取的案件材料，应由提供人在材料上注明“本件与原件核对无误”的字样和提供日期，并签名盖章。调取人也应在该材料上签名并注明调取日期。

第九条 案件调查结束后，应制作调查终结报告。对事实清楚、证据确凿、应给予行政处罚的违法行为，应按照法律规定制作《司法行政机关行政处罚案件当事人告知书》（附件三），送达当事人。当事人可进行陈述、申辩。

第十条 拟作出责令停业、吊销执业证书、对律师处以三千元以上、律师事务所处以两万元以上罚款和法律法规以及规章规定涉及听证的行政处罚前，应制作《司法行政机关行政处罚案件当事人听证权利告知书》（附件四），并送达当事人，告知当事人可在接到听证权利告知书之日起三日内以书面或者口头形式提出听证申请。当事人以口头形式提出听证申请的，应制作笔录。当事人要求听证的，业务工作部门应在当事人要求听证之日起三日内告知法制工作部门，并将案件材料一并移送法制工作部门。

第十一条 经行政处罚告知或听证程序后，应拟定行政处罚意见，并填写《司法行政机关行政处罚决定审批表》（附件五）。经法制工作部门签署意见后，在三日内连同案件材料一并报司法行政机关负责人审批。吊销执业证书的行政处罚，司法行政机关负责人应当集体讨论决定。

第十二条 司法行政机关负责人签署审批意见后三日内，业务工作部门应制作《司法行政机关行政处罚决定书》（附件六）。行政处罚决定书经本机关行政负责人签发后，五日内送达案件当事人。

第十三条 行政处罚决定书送达当事人时，对受到停业、吊销执业证书处罚的，应收缴当事人的执业证书。当事人拒不缴交的，由省司法厅公告注销。

第十四条 设区市司法行政机关应当在作出行政处罚决定五日内，将行政处罚决定书报送省司法厅。同时，将案件有关关情况通报所在地律师协会予以行业处分，对于律师受到处罚的，还应当通报所在的律师事务所。

第十五条 对律师和律师事务所的违法行为实施处罚后，应将处罚结果在省司法厅门户网站上进行披露。

第十六条 律师和律师事务所被投诉案件查处结束后，应制作《律师、律师事务所被投诉查处结果告知书》（附件七），将查处结果在十日内书面告知投诉人。

第十七条 律师和律师事务所被投诉案件查处结束，应将案件材料归档保存。

第十八条 各级司法行政机关要认真做好律师和律师事务所被投诉案件查处情况的信息统计报送工作。各设区市司法行政机关应认真填写《律师和律师事务所被投诉查处情况月报表》（附件八），于每月5日之前报送省司法厅。每年6月25日和12月25日前，各设区市司法行政机关应向省司法厅书面报送律师和律师事务所被投诉案件查处情况半年或年度综合分析报告，总结被投诉查处工作情况，内容包括查处案件总数、被投诉行为类型及所占比例、受行政处罚和行业处分情况、被投诉查处工作经验及存在的问题，以及准备采取的改进措施等。

第十九条 司法行政机关纪检监察部门要加强对律师和律师事务所被投诉案件查处工作的监督，对查处不力、压案不查、瞒案不报、拖延推诿、徇私枉法的，要依法严肃处理。

第二十条 本操作规程自发布之日起施行。





浅议房地产开发项目前期策划合同的订立

湖南金州律师事务所 文颖律师

自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。
在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议??? 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系，许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。 房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
（一） 委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。
（二） 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括： （1）市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
(2)项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
(3)项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。
咨询报告是委托人进行项目决策的主要依据。它要求受托人在技术咨询工作中，采取严肃认真的态度，力求咨询报告的先进性、可行性，避免咨询报告华而不实或出现失误、质量低劣、无参考价值等情况的发生，从而使策划方案和意见达到合同约定的要求。
3、配合和接受委托人的验收。
受托人进行的策划，需经委托人对策划方案验收后方为履行完毕合同。在项目验收过程中，受托人应委派专业技术人员和策划方案设计人员按时参加由委托人组织召开的工作会议，对咨询报告中的专业术语、调查依据、科学依据、策划理念等进行解释。保证委托人能够清楚明白的知悉整个书面报告的内容并有能力予以实施。