中国保险监督管理委员会


保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法(保监会令2006年第1号)


中国保险监督管理委员会令
2006年1号

经国务院批准，保险资金允许投资基础设施项目。2006年3月6日，《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》已经中国保险监督管理委员会主席办公会审议通过，现予公布，自发布之日起施行。


主 席 吴定富


二○○六年三月十四日





保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法

第一章 总则

第一条 为了加强对保险资金间接投资基础设施项目的管理，防范和控制管理运营风险，确保保险资金安全，维护保险人、被保险人和各方当事人的合法权益，促进保险业稳定健康发展，根据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国信托法》、《中华人民共和国合同法》等法律、行政法规，制定本办法。
第二条 本办法所称保险资金间接投资基础设施项目，是指委托人将其保险资金委托给受托人，由受托人按委托人意愿以自己的名义设立投资计划，投资基础设施项目，为受益人利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。
第三条 委托人投资受托人设立的投资计划，应当聘请托管人托管投资计划的财产。受益人应当聘请独立监督人监督投资计划管理运营的情况。
第四条 委托人、受托人、受益人、托管人、独立监督人以及参与投资计划的其他当事人应当依法从事相关业务活动，并按照本办法规定，签订书面合同，载明各方的权利、义务。
第五条 投资计划财产独立于受托人、托管人、独立监督人及其他为投资计划管理提供服务的自然人、法人或者组织的固有财产及其管理的其他财产。受托人因投资计划财产的管理、运用、处分或者其他情形取得的财产和收益，应当归入投资计划财产。
第六条 受托人、托管人、独立监督人及其他为投资计划管理提供服务的自然人、法人或者组织，因依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产等原因进行终止清算的，投资计划财产不属于其清算财产。
投资计划财产的债权，不得与受托人、托管人、独立监督人及其他为投资计划管理提供服务的自然人、法人或者组织的固有财产产生的债务相抵销。不同投资计划财产的债权债务，不得相互抵销。
非因执行投资计划产生债务，不得对投资计划财产强制执行。
第七条 保险资金间接投资基础设施项目，应当遵循安全性、收益性、流动性和资产负债匹配原则。委托人应当审慎投资，防范风险。受托人、托管人、独立监督人及其他为投资计划管理提供服务的自然人、法人或者组织，应当恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、勤勉的义务。
第八条 中国保险监督管理委员会（以下简称中国保监会）负责制定保险资金间接投资基础设施项目的有关政策。
中国保监会与有关监管部门依法对保险资金间接投资基础设施项目的各方当事人和相关业务活动进行监督管理。



第二章 投资计划

第九条 本办法所称投资计划，是指各方当事人以合同形式约定各自权利义务关系，确定投资份额、金额、币种、期限、资金用途、收益支付和受益权转让等内容的金融工具。
第十条 投资计划的投资范围，主要包括交通、通讯、能源、市政、环境保护等国家级重点基础设施项目。
投资计划可以采取债权、股权、物权及其他可行方式投资基础设施项目。
第十一条 投资计划投资的基础设施项目应当符合下列条件：
（一）符合国家产业政策和有关政策；
（二）具有国家有关部门认定最高级别资质的专业机构出具的可行性分析报告和评估报告；
（三）具有或者预期具有稳定的现金流回报；
（四）具备按期偿付本金和收益的能力，或者能够提供合法有效的担保；
（五）已经投保相关保险；
（六）项目管理人（以下简称项目方）控股股东或者主要控制人，为大型企业或者企业集团，且无不良信用记录；
（七）项目方取得有关部门颁发的业务许可证；
（八）中国保监会规定的其他条件。
第十二条 投资计划以债权、股权及其他可行方式投资的基础设施项目，除符合第十一条规定条件外，还应当符合下列条件：
（一）自筹资金不得低于项目总预算的60％，且资金已经实际到位；
（二）项目方资本金不得低于项目总预算的30％，且资金已经实际到位；
（三）中国保监会规定的其他条件。
已经建成的项目不受前款规定的限制。
投资计划投资的基础设施项目，经国务院或者有关部门批准后，各方当事人方可组织实施。
第十三条 投资计划不得投资有下列情形之一的基础设施项目：
（一）国家明令禁止或者限制投资的；
（二）国家规定应当取得但尚未取得合法有效许可的；
（三）主体不确定或者权属不明确等存在法律风险的；
（四）项目方不具备法人资格的；
（五）中国保监会规定的其他情形。
第十四条 投资计划至少应当包括下列法律文件：
（一）投资计划说明书；
（二）委托人与受托人签订的受托合同，合同至少应当包括投资计划项目名称、管理方式、受益人及其权利义务、经营期限和金额、投资计划财产的收益分配和支付、管理费用和报酬、投资计划财产损失后的承担主体和承担方式、违约赔偿责任和纠纷解决方式等内容；
（三）委托人与托管人签订的托管合同，合同至少应当包括托管财产范围、投资计划财产的收益划拨、资金清算、会计核算及估值、费用计提、违约赔偿责任等内容；
（四）受托人与项目方签订的投资合同，合同至少应当包括投资金额及期限、资金用途及划拨方式、项目管理方式、期限及质量保证、运营管理、违约赔偿责任等内容；
（五）受益人与独立监督人签订的监督合同，合同至少应当包括独立监督人的监督范围，超过限额的资金划拨确认以及资金划拨方式、项目管理运营、建设质量监督、违约赔偿责任等内容；
（六）受益人大会章程；
（七）中国保监会规定的其他法律文件。
前款第(二)、（三）、（四）、（五）、（六）项规定的合同应当载明其他当事人参与的有关受托、托管、项目投资、监督等事项。
第十五条 投资计划说明书至少应当载明下列事项：
（一）投资和管理风险；
（二）投资计划目的和基础设施项目基本情况，包括项目资金用途、金额、期限及还款方式、保证条款及违约责任、信息披露等；
（三）各方当事人基本情况，包括名称、住所、联系方式及其关联关系；
（四）投资基础设施项目的市场分析、成本分析及收益测算；
（五）投资计划业务流程，包括登记及托管事项、风险及控制措施、流动性安排、收益分配及账户管理；
（六）投资计划的设立和终止；
（七）投资计划的纳税情况，包括各种税费支付来源、支付环节及支付优先顺序；
（八）投资计划约定或者法律、行政法规以及中国保监会规定的其他内容。
投资和管理风险应当在投资计划说明书的显著位置加以提示。
第十六条 投资计划各方当事人应当在投资计划中书面约定受托管理费、托管费、监督费和其他报酬的计提标准、计算方法、支付方式、保证条款以及违约责任等内容。
有关当事人经协商同意，可以增减约定报酬的数额，修改有关报酬的约定。
第十七条 投资计划的受益权应当分为金额相等的份额。
受益人可以转让全部或者部分受益权。受益权的受让方应当是机构法人。投资计划受益权转让后，各方当事人的权利义务不因转让发生变化。
投资计划受益权的份额划分和转让规则，由中国保监会商有关部门另行制定。
第十八条 有下列情形之一的，投资计划终止：
（一）发生投资计划约定的终止事由；
（二）投资计划的存续违反投资计划目的；
（三）投资计划目的已经实现或者不能实现；
（四）投资计划被撤销或者解除；
（五）投资计划当事人协商同意；
（六）投资计划约定或者法律、行政法规以及中国保监会规定的其他情形。
第十九条 投资计划终止后，受托人应当在终止之日起90日内，完成投资计划清算工作，并向有关当事人和监管部门出具经审计的清算报告。
受益人、投资计划财产的其他权利归属人以及投资计划的相关当事人应当在收到清算报告之日起30日内提出意见。未提书面异议的，视为其认可清算报告，受托人就清算报告所列事项解除责任，但受托人有不当行为的除外。
第二十条 投资计划的各方当事人应当严格按照投资计划约定的时间和程序，分配投资计划收益和有关财产。
第二十一条 受托人、托管人、独立监督人违反本办法规定，造成投资计划财产损失的，应当依法向受益人或者委托人承担相应赔偿责任。

第三章 委托人

第二十二条 本办法所称委托人，是指在中华人民共和国境内，经中国保监会批准设立的保险公司、保险集团公司和保险控股公司。
一个或者多个委托人可以投资一个投资计划，一个委托人可以投资多个投资计划。
第二十三条 委托人应当符合下列条件：
（一）内部管理和风险控制制度符合《保险资金运用风险控制指引（试行）》规定，且执行规范；
（二）建立了项目评估和风险监测制度；
（三）引入了投资计划财产托管机制；
（四）拥有一定数量的相关专业投资人员；
（五）最近3年无重大投资违法违规记录；
（六）偿付能力符合中国保监会有关规定；
（七）风险管理符合本办法第九章的有关规定；
（八）中国保监会规定的其他条件。
委托人可以授权保险资产管理公司，代其履行相关权利义务。保险资产管理公司作为委托代理人，应当符合前款除第（六）项外的规定。
第二十四条 保险公司、保险集团公司和保险控股公司申请担任委托人，应当向中国保监会提交下列申请材料：
（一）投资申请书；
（二）投资于投资计划的可行性报告；
（三）公司董事会通过投资于投资计划的决议；
（四）受托人、托管人有关材料及合同文本；
（五）内部管理、风险控制、项目评估及风险监测制度；
（六）相关业务部门设置及主要业务人员情况；
（七）经会计师事务所审计的最近3年公司财务报表；
（八）会计师事务所出具的最近3年公司内控管理建议书；
（九）中国保监会规定的其他文件及材料。
中国保监会在收到申请材料之日起20日内，做出批准或者不予批准的决定。不予批准的应当书面通知申请人，并说明理由。
第二十五条 除中国保监会另有规定外，委托人投资于投资计划应当符合下列有关投资比例的规定：
（一）人寿保险公司投资的余额，按成本价格计算不得超过该公司上季度末总资产的5%；财产保险公司投资的余额，按成本价格计算不得超过该公司上季度末总资产的2％；
（二）人寿保险公司投资单一基础设施项目的余额，按成本价格计算不得超过该项目总预算的20％；财产保险公司投资单一基础设施项目的余额，按成本价格计算不得超过该项目总预算的5％；
（三）保险公司独立核算的产品账户投资的余额，按成本价格计算不得超过保险条款具体约定的比例。
第二十六条 委托人应当履行下列职责：
（一）研究项目投资可行性，评估投资计划，确认投资项目；
（二）测试投资计划风险及承受能力，制定风险防范措施和预案；
（三）选择受托人和托管人，约定受益人权利和独立监督人职责；
（四）与受托人签订受托合同，确定投资计划管理方式，约定受托人管理、运用及处分权限，监督受托人履行职责的情况；
（五）与托管人签订投资计划财产托管合同，监督托管人履行职责的情况；
（六）协助受益人与独立监督人签订监督合同；
（七）约定有关当事人报酬的计提方法和支付方式；
（八）定期向有关当事人了解投资计划财产的管理、运用、收支和处分情况及项目建设和管理运营信息，并要求其作出具体说明；
（九）根据有关法律、行政法规规定以及投资计划的约定或者因未能预见的特别事由致使投资计划不符合受益人利益的，要求受托人调整投资计划财产的管理方法；
（十）受托人违反有关法律规定和投资计划约定，造成投资计划财产损失的，要求受托人恢复投资计划财产原状、给予赔偿；
（十一）受托人、托管人违反投资计划目的处分投资计划财产或者管理、运用、处分投资计划财产有重大过失的，根据投资计划的约定和本办法的规定解任受托人、托管人；
（十二）保存投资计划投资会计账册、报表等；
（十三）接受中国保监会的监督管理，及时报送相关文件及材料；
（十四）投资计划约定或者法律、行政法规以及中国保监会规定的其他职责。
第二十七条 委托人不得有下列行为：
（一）直接投资基础设施项目；
（二）投资未经中国保监会审核的投资计划；
（三）利用投资计划违法转移保险资金；
（四）妨碍相关当事人履行投资计划约定的职责；
（五）投资计划约定或者法律、行政法规以及中国保监会规定的其他禁止行为。

第四章 受托人

第二十八条 本办法所称受托人，是指根据投资计划约定，按照委托人意愿，为受益人利益，以自己的名义投资基础设施项目的信托投资公司、保险资产管理公司、产业投资基金管理公司或者其他专业管理机构。
受托人与托管人、独立监督人不得为同一人，且不得具有关联关系。
第二十九条 受托人应当符合下列条件：
（一）具有国家有关监管部门认定的最高级别资质；
（二）具有完善的公司治理结构，信誉良好，管理科学；
（三）具有完善的内部管理、风险控制、操作流程及内部稽核监控制度，且执行规范；
（四）具有完善的基础设施项目评估、甄选及管理体系；
（五）具有独立的外部审计制度及定期审计安排；
（六）具有足够数量的基础设施项目投资管理人员，重要岗位人员专业经验丰富；
（七）具有投资计划风险管理责任人，建立了风险责任认定及责任追究制度；
（八）董事会和高级管理人员具备对业务人员和投资计划执行的有效监控制度；
（九）最近2年连续盈利；
（十）最近3年无到期未偿还债务、未发生到期不履约现象、无挪用受托财产等违法违规行为；
（十一）中国保监会规定的其他条件。
第三十条 信托投资公司担任受托人，除符合本办法第二十九条规定条件外，还应当满足下列条件：
（一）注册资本金不低于12亿元人民币，且任何时候都维持不少于12亿元人民币的净资产；
（二）具有从事基础设施项目投资的丰富经验；
（三）原有存款性负债业务已经全部清理完毕，未发生新的存款性负债或者未办理以信托等方式变相负债的业务；
（四）自营业务资产状况和流动性良好，符合有关监管要求；
（五）完成重新登记3年以上；
（六）中国保监会规定的其他审慎性条件。
第三十一条 产业投资基金管理公司担任受托人，应当符合本办法第二十九条以及第三十条第（一）、（二）、（六）项规定条件。
第三十二条 受托人应当向中国保监会提出设立投资计划申请，并报送下列文件及材料：
（一）设立投资计划申请书；
（二）营业执照（副本）或者营业执照有效复印件；
（三）公司治理的说明；
（四）内部管理、风险控制、操作流程及内部稽核监控、基础设施项目评估、甄选及管理制度，包括董事会和高级经营管理层的有效监控手段、独立的外部审计安排等；
（五）经会计师事务所审计的最近3年公司财务报表；
（六）会计师事务所出具的最近3年公司内控管理建议书；
（七）公司全体董事履行受托职责的承诺书；
（八）主要业务人员的名单和履历；
（九）投资计划包括的所有法律文件及投资计划受益权的划分方法；
（十）投资计划可行性报告及项目评估报告；
（十一）基础设施项目立项报告及有关部门批复；
（十二）执业5年以上具有专业经验律师出具的有关投资计划的法律意见书；
（十三）尽职调查报告；
（十四）中国保监会规定的其他文件及材料。
信托投资公司担任受托人，除提交前款规定的文件及材料外，还应当提交其符合第三十条规定条件的有关证明材料。
第三十三条 中国保监会从管理资产规模、公司治理、资信状况、信用等级、管理能力、内控制度和投资计划的项目选择、风险控制、托管安排、监督机制等方面，对受托人提交各项申请材料内容的完整性进行形式审核，并出具审核意见书。
第三十四条 受托人与投资计划的其他当事人正式签订的有关合同，经中国保监会审核同意后方始生效。
第三十五条 受托人应当履行下列职责：
（一）调查投资项目情况，出具尽职调查报告；
（二）选择基础设施项目，评估项目投资价值及管理运营风险；
（三）设立投资计划，与委托人签订受托合同；
（四）与项目方签订基础设施项目投资合同，约定项目方书面承诺接受独立监督人的监督并为独立监督人实施监督提供便利；
（五）为每个投资计划开立一个独立的投资计划财产银行账户；
（六）为受益人最大利益，谨慎处理投资计划事务，确保投资计划财产安全；
（七）在投资计划授权额度内，及时向托管人下达项目资金划拨指令。超过投资计划授权额度的指令，必须征得独立监督人的书面认可；
（八）及时向受益人分配并支付投资计划收益，将到期投资计划财产归还受益人或者委托人；
（九）协助受益人办理受益权转让事宜，完成财产转移手续，并书面通知有关当事人；
（十）及时披露投资计划信息，接受有关当事人查询，如实提供相关材料，报告项目管理运营情况；
（十一）持续管理和跟踪监测基础设施项目建设或者运营情况，要求项目方履行相关信息披露义务；
（十二）编制投资计划管理及财务会计报告；
（十三）聘请会计师事务所等中介机构审计投资计划管理和投资项目运营情况；
（十四）保存处理投资计划事务的完整记录及投资项目的会计账册、报表等；
（十五）依法保守投资计划的商业机密；
（十六）受益人大会实质性变更投资计划的，及时将有关投资计划变更的文件资料报送中国保监会审核；
（十七）遇有突发紧急事件，及时向有关当事人、中国保监会和有关监管部门报告；
（十八）主动接受有关当事人、中国保监会和有关监管部门的监督，报送相关文件及资料；
（十九）投资计划约定或者法律、行政法规以及中国保监会规定的其他职责。
第三十六条 受托人按照投资计划约定取得报酬。
受托人违反投资计划约定处分投资计划财产，或者因违背管理职责、处理投资计划不当致使投资计划财产损失的，在未恢复投资计划财产原状或者未予赔偿前，不得请求给付报酬。
第三十七条 受托人违反投资计划约定，致使对第三方所负债务或者自己受到的损失，以其固有财产承担。
受托人违背受托合同约定，管理、运用、处分投资计划财产取得的不正当利益，应当归入投资计划财产；导致投资计划财产受到损失的，应当向受益人或者委托人承担赔偿责任。
受托人提供虚假或者模糊信息，误导独立监督人，造成投资计划财产损失的，应当向受益人或者委托人承担赔偿责任。
第三十八条 有下列情形之一的，委托人或者受益人大会应当按照投资计划约定解任受托人：
（一）受托人违反受托合同约定或者未能履行受托合同约定及其承诺的职责；
（二）受托人利用投资计划财产谋取约定报酬以外利益，或者为他人谋取不正当利益；
（三）受托人因管理不善或者督促项目方不力，不能按期分配并支付投资计划应付收益和投资计划财产；
（四）受托人向投资计划有关当事人提供虚假文件资料，或者有其他欺骗行为；
（五）受托人依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者被依法接管；
（六）委托人有证据认为更换受托人符合受益人利益；
（七）投资计划约定或者法律、行政法规以及中国保监会规定的其他情形。
受托人有上款所述情形的，中国保监会和有关监管部门可以建议委托人或者受益人大会解任受托人。
第三十九条 受托人被解任的，委托人或者受益人大会应当在30日内委任新的受托人。
受托人被解任的，新受托人继任前，原受托人应当继续履行有关职责，妥善保管有关资料，及时办理受托管理业务移交手续。新受托人应当承继原受托人处理投资计划事务的职责。
受托人出现第三十八条第（五）项情形时，委托人或者受益人大会应当指定临时受托人负责投资计划的相关事宜。
投资计划终止时，受托人应当继续履行有关职责，直至清算结束。
第四十条 受托人职责终止的，应当聘请会计师事务所对其受托管理投资计划的行为进行审计，将审计结果书面通报投资计划的其他当事人，并报送中国保监会和有关监管部门备案。
第四十一条 受托人不得有下列行为：
（一）挪用投资计划财产；
（二）将投资计划财产用于信用交易；
（三）以投资计划财产为他人提供担保或者向项目方之外的人提供贷款；
（四）将投资计划财产与其固有财产、他人财产混合管理；
（五）将不同投资计划财产混合管理；
（六）将投资计划财产再委托其他人管理；
（七）不公平管理不同投资计划财产；
（八）将受托人固有财产与投资计划财产进行交易或者将不同投资计划财产进行相互交易；
（九）从事导致投资计划财产承担无限责任的投资；
（十）受托人董事、监事、经理及其他从业人员，在托管人、独立监督人或者其他受托人的机构中任职；
（十一）投资计划约定或者法律、行政法规以及中国保监会禁止的行为。

第五章 受益人

第四十二条 本办法所称受益人，是指委托人在投资计划中指定，享有受益权的人。
投资计划受益人可以为委托人。受益人可以兼任独立监督人。
委托人是唯一受益人的，委托人可以要求解除投资计划。投资计划另有约定的，从其约定。
第四十三条 保险公司、保险集团公司或者保险控股公司受让投资计划的受益权，应当符合本办法第二十三条规定的条件，并按照本办法第二十四条第一款的规定提交申请材料。
中国保监会在收到申请材料之日起20日内，做出批准或者不予批准的决定。不予批准的应当书面通知申请人，并说明理由。
第四十四条 受益人为保险公司、保险集团公司或者保险控股公司的，应当遵守本办法第二十五条有关保险公司投资比例的规定。
第四十五条 非保险机构受让投资计划的受益权，应当遵守投资计划的约定以及法律、行政法规和有关监管部门的规定。
第四十六条 投资计划受益人为两人以上的，应当设立受益人大会。受益人大会应当按照下列程序召开：
（一）受益人大会由持有投资计划1/3以上受益权份额的受益人提议召开。提议的受益人可以担任召集人。召集人至少应当提前30日将受益人大会的召开时间、会议形式、审议事项、议事程序和表决方式等通知其他受益人；
（二）每一投资计划受益权份额具有一票表决权。受益人可以授权代理人出席受益人大会并行使表决权；
（三）受益人大会应当有持有1/2以上表决权的受益人出席方可举行。大会作出决议，必须经出席会议的受益人或者其授权代理人所持表决权的半数以上通过。但是，大会作出转换投资计划管理方式、更换受托人、托管人及独立监督人、提前终止或者延期投资计划的决议，必须经出席会议的受益人或者其授权代理人所持表决权的2/3以上通过。受益人大会的决议和有关情况，应当及时向受益人披露，并报中国保监会备案；
（四）发生严重影响投资计划执行的重大突发事件的，任一受益人或者其授权代理人都可以提议召开并负责召集临时受益人大会。
第四十七条 投资计划生效后，受益人依法享有下列权利：
（一）享有或者转让投资计划受益权；
（二）参加受益人大会，按其持有投资计划受益权份额或者投资计划约定行使表决权；
（三）查阅受益人大会决议及相关情况；
（四）推举一名受益人代表，披露受益人大会召开、议题审议和表决情况；
（五）要求受托人分配并支付投资计划收益和到期投资计划财产；
（六）受托人、托管人违反投资计划目的处分投资计划财产或者管理运用、处分投资计划财产有重大过失的，根据投资计划的约定和本办法的规定解任受托人、托管人；
（七）选择、更换独立监督人，与独立监督人签订监督合同，督促其履行监督职责；
（八）监督受托人及项目方，及时获取投资计划管理、项目运营、投资收益等有关信息；
（九）投资计划约定或者法律、行政法规以及中国保监会规定的其他权利。
第四十八条 受益人应当履行下列职责：
（一）保存投资计划财产收益分配的会计账册、报表等；
（二）按照投资计划约定办理投资计划受益权转让手续，告知投资计划其他受益人，并报送中国保监会备案；
（三）接受其他当事人、中国保监会和有关监管部门的监督，及时报送相关文件及资料；
（四）投资计划约定或者法律、行政法规以及中国保监会规定的其他职责。
第四十九条 投资计划终止或者受益人将其投资计划受益权全部转让后，其受益人权利义务自行终止。
第五十条 受益人不得有下列行为：
（一）授意受托人违法违规投资；
（二）损害其他受益人利益；
（三）妨碍其他当事人依法履行职责；
（四）投资计划约定或者法律、行政法规以及中国保监会禁止的行为。

第六章 托管人

第五十一条 本办法所称托管人，是指根据投资计划约定，由委托人聘请，负责投资计划财产托管的商业银行或者其他专业金融机构。
一个投资计划选择一个托管人。托管人不得与受托人、项目方和受益人为同一人，且不得与其具有关联关系。
第五十二条 托管人应当符合中国保监会规定的有关条件，并已取得相关托管业务资格。
第五十三条 托管人应当履行下列职责：
（一）与委托人签订托管合同，忠实履行托管职责；
（二）根据不同投资计划，分别设置专门账户，保证投资计划财产独立和安全完整；
（三）根据委托人指令，及时托管投资计划财产，办理委托人的资金划拨；
（四）根据受托人指令，及时办理投资计划的资金划拨，将投资收益及到期投资计划财产划入受益人指定账户；
（五）及时将受托人超过授权额度的资金划拨指令，通知相关当事人，取得独立监督人认可后执行；
（六）确保项目方支付投资收益和清算财产分配进入投资计划专门账户；
（七）负责委托人投资的会计核算，复核、审查受托人计算的投资计划财产价值；
（八）了解并获取投资计划管理运营的有关信息，要求受托人、项目方作出说明；
（九）监督投资计划资金使用及回收、项目进展、投资计划收益计算及分配情况，发现受托人违规操作的，应当及时向其他当事人及中国保监会和有关监管部门报告；
（十）定期编制托管报告；
（十一）聘请会计师事务所审计投资计划托管财产；
（十二）及时披露投资计划信息，如实提供相关材料，报告投资计划执行情况，接受委托人、受益人及独立监督人的查询；
（十三）保存投资计划资金划拨指令、收益计算、支付及分配的会计账册、报表等；
（十四）主动接受委托人、受益人以及中国保监会和有关监管部门的监督，向其报送相关文件及资料；
（十五）投资计划约定或者法律、行政法规以及中国保监会规定的其他职责。
第五十四条 托管人按照投资计划约定取得报酬。
托管人因未履行托管义务造成投资计划财产损失的，应当向受益人或者委托人承担赔偿责任。
第五十五条 有下列情形之一的，委托人或者受益人大会按照投资计划的约定解任托管人：
（一）托管人违反托管合同约定或者未能履行托管合同规定及其承诺的职责；
（二）托管人利用投资计划财产谋取约定报酬以外利益，或者为他人谋取不正当利益；
（三）托管人向投资计划有关当事人提供虚假文件资料，或者有其他欺骗行为；
（四）托管人管理不善或者未履行监督受托人职责；
（五）托管人依法解散、被依法撤消、被依法宣告破产或者被依法接管；
（六）委托人有证据认为更换托管人符合受益人利益；
（七）投资计划约定或者法律、行政法规以及中国保监会规定的其他情形。
托管人有上款所述情形的，中国保监会和有关监管部门可以建议委托人或者受益人大会解任托管人。
第五十六条 托管人被解任的，委托人或者受益人大会应当在30日内委任新托管人。
托管人被解任的，新托管人继任前，原托管人应当继续履行有关职责，妥善保管托管管理资料，及时办理托管业务移交手续。新托管人应当承继原托管人处理投资计划事务的职责。
投资计划终止时，托管人应当继续履行有关职责，直至清算结束。
第五十七条 托管人职责终止的，应当聘请会计师事务所对其托管投资计划财产进行审计，将审计结果通报其他投资计划当事人，并报送中国保监会和有关监管部门备案。
第五十八条 托管人不得有下列行为：
（一）挪用其托管的投资计划财产；
（二）将其托管的投资计划财产与其固有财产混合管理；
（三）将其托管的不同投资计划财产混合管理；
（四）将其托管的投资计划财产转交他人托管；
（五）与受托人、项目方、独立监督人合谋，损害受益人利益；
（六）未经独立监督人认可，按照受托人指令划拨超过受托合同约定的授权额度的资金；
（七）投资计划约定或者法律、行政法规以及中国保监会禁止的行为。

第七章 独立监督人

第五十九条 本办法所称独立监督人，是指根据投资计划约定，由受益人聘请，为维护受益人利益，对受托人管理投资计划和项目方具体运营情况进行监督的专业管理机构。
一个投资计划选择一个独立监督人，项目建设期和运营期可以分别聘请独立监督人，投资计划另有约定的除外。独立监督人与受托人、项目方不得为同一人，不得具有关联关系。
第六十条 独立监督人可由下列机构担任：
（一）投资计划受益人；
（二）最近一年国内评级在AA级以上的金融机构；
（三）国家有关部门已经颁发相关业务许可证的专业机构；
（四）中国保监会认可的其他机构。
第六十一条 独立监督人应当符合下列条件：
（一）具有相关领域内国家有关部门认定的最高级别资质；
（二）具有良好的诚信和市场形象；
（三）具有完善的内部管理、项目监控和操作制度，并且执行规范；
（四）具备承担独立监督职责的专业知识及技能；
（五）从事相关业务3年以上并有相关经验；
（六）近3年未被主管部门或者监管部门处罚；
（七）中国保监会规定的其他条件。
第六十二条 独立监督人应当向中国保监会报送下列文件材料：
（一）相关业务经营许可证和相应资质证明文件的有效复印件；
（二）公司基本材料，至少应当包括公司名称、组织架构、注册资本、经营范围，以及会计师事务所审计的最近一年公司财务报表；
（三）内部管理制度，至少应当包括实施监督的动态监控制度、信息披露制度、监控操作流程、监督报告制度等；
（四）基础设施项目监督经历及监督主要项目说明；
（五）监督基础设施项目建设及运营的专业人员简历；
（六）监督基础设施项目建设和运营的基本方法及措施；
（七）依法履行监督职责的承诺书；
（八）中国保监会规定的其他材料。
除提交前款规定材料外，独立监督人还应当提交符合本办法第六十一条规定条件的证明材料。
中国保监会从监督基础设施项目经验、公司治理、资信状况、信用等级、管理能力、内控制度、监督机制等方面，对独立监督人提交各项申请材料内容的完整性进行形式审核，并出具审核意见书。
第六十三条 独立监督人与受益人正式签订有关合同前，应当提供中国保监会出具的审核意见书。
第六十四条 独立监督人应当履行下列职责：
（一）与受益人签订监督合同，遵守职业准则，忠实履行监督职责；
（二）必要时聘请法人、自然人及其他组织，协助完成独立监督职责；
（三）监督受托人管理投资计划以及履行法定、投资计划约定职责的情况；
（四）跟踪监测项目方管理的基础设施项目情况，包括但不限于投资计划资金投向，项目期限、质量、成本、运营以及履行合同情况。发现项目方财务状况严重恶化、担保方不能继续提供有效担保等重大情况，应当及时向有关当事人以及中国保监会和有关监管部门报告；
（五）分析项目建设及运营风险，及时提出防范和化解建议；
（六）审核受托人超过受托合同授权额度的资金划拨指令，出具书面意见，并及时报告受益人；
（七）了解、获取投资计划管理及项目运营的有关信息，并要求受托人、项目方作出说明；
（八）列席受益人大会；
（九）向委托人、受益人和中国保监会提交监督报告，主动接受委托人、受益人以及中国保监会和有关监管部门的监督检查，报送相关文件及资料；
（十）投资计划约定或者法律、行政法规以及中国保监会规定的其他职责。
第六十五条 独立监督人按照投资计划约定取得报酬。
独立监督人因监督不力造成投资计划财产损失的，应当向受益人或者委托人承担赔偿责任。
第六十六条 有下列情形之一的，受益人大会按照投资计划约定解任独立监督人：
（一）独立监督人违反与受益人合同约定或者未能履行合同规定及其承诺的职责；
（二）独立监督人利用投资计划财产谋取约定报酬以外利益，或者为他人谋取不正当利益；
（三）独立监督人监督受托人、项目方不力，不能有效监督投资计划财产管理和项目运营情况；
（四）独立监督人向投资计划有关当事人提供虚假文件资料，或者有其他欺骗行为；
（五）独立监督人依法解散、被依法撤消、被依法宣告破产或者被依法接管；
（六）受益人大会有证据认为更换独立监督人符合受益人利益；
（七）投资计划约定或者法律、行政法规和中国保监会规定的其他情形。
独立监督人有上款所述情形的，中国保监会和有关监管部门可以建议受益人大会解任独立监督人。
第六十七条 独立监督人被解任的，受益人大会应当在30日内委任新独立监督人。
独立监督人被解任的，新独立监督人继任前，原独立监督人应当继续履行有关职责，妥善保管监督资料，及时办理监督业务移交手续。新独立监督人应当承继原独立监督人处理投资计划事务的职责。
投资计划终止时，独立监督人应当继续履行有关职责，直至清算结束。
第六十八条 独立监督人职责终止的，应当通报其他当事人，并报告中国保监会。
第六十九条 独立监督人不得有下列行为：
（一）与受托人、托管人和项目方合谋，损害受益人利益；
（二）投资计划约定或者法律、行政法规以及中国保监会禁止的行为。

第八章 信息披露

第七十条 各方当事人应当根据投资计划约定或者法律、行政法规、中国保监会以及有关部门的规定，完整保存投资计划相关资料，履行信息披露义务，保证有关当事人可以查阅或者复制。
各方当事人应当按照投资计划约定的时间和方式，准确、及时、规范报送有关投资计划管理运营、监督情况的文件资料，并对其真实性和完整性负责。
第七十一条 受托人应当按照投资计划约定向委托人和受益人披露下列信息：
（一）公司治理情况；
（二）经会计师事务所审计的最近3年公司财务报表和会计师事务所出具的最近3年公司内控管理建议书；
（三）投资计划设立情况，包括项目方和项目基本情况、委托人和受益人范围和数量、资金总额等；
（四）尽职调查报告；
（五）投资计划财产评估程序和方法；
（六）投资计划管理最新情况，包括项目风险，收益变化因素，后续管理情况等；
（七）投资计划潜在风险和可能造成的损失，包括项目方出现财务状况严重恶化，项目出现重大事故导致损失发生，担保方不能继续提供有效担保，各方当事人对合同约定的责任产生重大争议等，以及拟采取的策略、实施方案及选择理由；
（八）管理投资计划财产和其他不同类型财产的风险隔离措施；
（九）投资项目担保方财务状况及其提供担保的理由；
（十）投资计划终止以及财产的归属和分配情况；
（十一）投资计划季度、半年、年度管理报告，其中财务会计报告应当经会计师事务所审计；
（十二）涉及投资计划和各方当事人的重大诉讼；
（十三）投资计划重大事项的专项报告；
（十四）各方当事人的关联关系；
（十五）突发紧急事件情况和拟采取的措施和预案；
（十六）重大股权变更情况；
（十七）高级管理人员和相关部门重要变动情况；
（十八）投资计划约定或者法律、行政法规以及中国保监会和有关监管部门规定披露的信息。
受托人应当向托管人、独立监督人披露前款第（三）项、第（五）项至第（十一）项信息。
受托人应当向中国保监会和有关监管部门报告第一款第（十）项至第（十八）项的有关情况。
受托人向委托人、受益人披露信息，向中国保监会和有关监管部门提交报告，应当提供托管人、独立监督人出具的复核意见书。
第七十二条 委托人、受益人应当向中国保监会报告第七十一条规定的有关内容。
受益人召开受益人大会的，应当及时向受益人披露受益人大会的决议和有关情况。
受益人转让投资计划受益权，应当在转让协议签订后10日内，及时将转让协议报送中国保监会和有关监管部门备案，同时还应当向有关当事人披露受益权转让的价格、份额和交易对手等信息。
第七十三条 托管人、独立监督人应当向其他当事人以及中国保监会和有关监管部门披露、报告本办法第七十一条第（十六）项至第（十八）项规定的有关信息，还应当向委托人、受益人以及中国保监会和有关监管部门披露、报告下列信息和事项：
（一）受托人履行职责情况；
（二）受托人执行受托合同状况；
（三）投资计划收益及财产现状；
（四）托管报告及监督报告；
（五）其他需要披露及报告的事项。
第七十四条 受托人、独立监督人应当采取必要措施，促使项目方详尽充分披露有关信息。
第七十五条 各方当事人提供报告和披露信息时，应当保证所提供报告和信息真实、有效、完整，不得虚假陈述、诋毁其他当事人，不得做出违反法律、行政法规和本办法规定的承诺。
第七十六条 除本办法规定的内容外，凡有可能对委托人、受益人决策或者利益产生实质性影响的信息，各方当事人均有义务履行披露职责。

第九章 风险管理

第七十七条 委托人应当根据《保险资金运用风险控制指引（试行）》，建立投资计划风险控制制度，至少包括下列内容：
（一）产业、行业发展研究制度；
（二）项目评估、甄选和储备制度；
（三）投资决策制度；
（四）资金划拨授权制度；
（五）风险监测制度；
（六）投资计划当事人信用评估制度；
（七）管理人才培养制度；
（八）突发事项紧急处理制度。
第七十八条 委托人应当采取有效措施，防范投资计划投资过程中的决策风险、操作风险、信用风险、道德风险和法律风险。
（一）规范投资决策流程，建立集体决策制度，投资决策过程每一环节应当有风险责任人签字，防范投资决策风险；
（二）引入专业评估机构，建立信用评估制度，全面持续跟踪有关当事人的信用状况，防范信用风险；
（三）设置相关业务部门，建立岗位分离制度，梳理揭示投资计划投资的主要风险点，制定控制措施，防范投资操作风险；
（四）加强职业道德教育，建立投资监督制度，对重要岗位、主要人员和关键环节进行监督和制约，防范道德风险；
（五）审定合同要素条款，建立合规审查制度。起草、修改或者签订有关合同，应当经执业律师独立审查，防范法律风险。
第七十九条 委托人的高级管理人员，应当严格按照投资决策流程和风险控制制度做出决策，主要业务人员应当熟悉有关投资运作规则和风险控制方法。
第八十条 委托人、受托人应当组织有关专家和专业机构，从经济、社会、技术、财务等角度，论证投资计划的可行性。可行性报告至少应当包括下列内容：
（一）项目综合评估，主要对项目的社会必要性、经济合理性、技术先进性、财务可行性和市场前瞻性等进行评估；
（二）项目预算评估，主要对项目投资预算、项目资金来源与筹措方式的合规性、可靠性等进行评估；
（三）项目运营评估，主要对项目建设期和管理期的政策环境、管理方式、运营状况、配套设施，以及运营风险进行评估；
（四）项目效益评估，主要对项目财务收入、现金流量、资产负债、投资成本、投资收益、项目方偿付能力等进行评估；
（六）各方当事人评估，主要对相关当事人的法人资格、治理结构、资产负债能力、资信状况等进行评估；
（七）投资信用评估，主要对投资计划担保人资格、担保能力、抵（质）押物价值、信用增级措施等进行评估；
（八）投资风险评估，主要对投资计划面临风险及不确定性进行评估。
第八十一条 委托人、受益人应当及时与受托人、托管人、独立监督人通报相关信息，跟踪监测投资计划执行和具体管理情况。委托人、受益人跟踪监测，至少应当包括下列内容：
（一）各方当事人情况；
（二）相关法律法规和政策调整情况；
（三）投资计划运作和项目运营情况；
（四）项目有关担保情况。
第八十二条 委托人、受益人应当每年对受托人、托管人和独立监督人进行尽职评估，必要时按照投资计划约定予以更换。
第八十三条 各方当事人遇到突发事件时，应当采取积极措施，尽可能降低投资计划财产损失。
第八十四条 受益人大会修改投资计划，受益人为保险机构的，应当及时报告中国保监会，并采取必要措施防范投资风险。
受益人大会修改投资计划导致其不符合本办法有关规定的，中国保监会可以要求前款所称受益人转让所持有的投资计划受益权。
第八十五条 各方当事人不得违反投资计划约定或者法律、行政法规以及中国保监会规定，泄漏与投资计划相关的商业秘密。
第八十六条 投资计划以债权方式投资基础设施项目应当取得担保。担保方式可以为保证、抵押、质押、留置和定金等。
（一）提供保证担保的担保人，应当是国内信用评级机构最近一年评级在AA级或者相当于AA级以上的金融机构，也可是上年末净资产达到200亿元人民币以上的非金融机构。担保人必须提供保证担保的有关证明文件；
（二）提供抵押、质押担保的担保人，应当按照有关法律、行政法规规定，提供相应的资产抵押、质押物清单和有处分权人同意提供抵押、质押的有效证明文件。提供抵押担保的，抵押担保的债权不能超过抵押物价值的50％；
（三）提供留置、定金担保的担保人，应当按照有关法律法规规定，提供相应的资产留置清单、定金合同和有处分权人同意提供留置、定金的有效证明文件。
第八十七条 投资计划以股权方式投资基础设施项目，受托人至少采取以下风险控制措施：
（一）必须取得对所投资的项目的决策权；
（二）必须取得项目方的至少一个董事席位；
（三）确保具有可执行的股权退出机制。
第八十八条 投资计划以转让收益权、经营权及其他可行方式投资基础设施项目，受托人至少采取以下风险控制措施：
（一）确保与受让权利相关的基础设施财产权属完整，且没有他项权利请求；
（二）确保与受让权利相关的基础设施财产的所有权人承诺，对因该基础设施财产引发的债务承担无限连带赔偿责任；
（三）取得最近一年国内信用评级在AA级或者相当于AA级以上的金融机构或者上年度末净资产在200亿元人民币以上的非金融企业提供的担保。
第八十九条 投资计划以物权和其他可行方式投资基础设施项目，应当制定健全的风险控制措施，应用科学的风险管理手段，建立有效的风险管理机制。

第十章 监督管理

第九十条 中国保监会依法对投资计划当事人的经营活动进行监督，必要时可以责令各方当事人聘请具有相应资格的会计师事务所审计投资计划业务和财务状况。各方当事人应当积极配合，不得发生以下行为：
（一）拒绝、阻挠监管人员的监督检查；
（二）拒绝、拖延提供与检查事项有关的资料；
（三）隐匿、伪造、变造、毁弃会计凭证、会计账簿、会计报表以及其他有关资料；
（四）中国保监会规定的其他禁止行为。
有关监管部门按照各自职责，依法对受托人、托管人和独立监督人等有关当事人的业务情况进行监督检查。
第九十一条 中国保监会建立责任追究制度，负责对委托人、受益人及其高级管理人员和主要业务人员进行检查和问责。对违反有关法律、行政法规和本办法规定的行为进行质询和监管谈话，并依法给予行政处罚。
委托人、受益人的高级管理人员和主要业务人员离任后，发现其在该机构工作期间违反有关法律、行政法规和本办法规定的，应当依法追究责任。
第九十二条 受托人、托管人、独立监督人违反有关法律、行政法规和本办法规定的，中国保监会将记录其不良行为。情节严重的，中国保监会可以暂停其从事保险资金间接投资基础设施项目的业务，并商有关监管部门依法给予行政处罚。
中国保监会可以限制、禁止委托人、受益人投资有不良记录的受托人、托管人和独立监督人参与的投资计划。受益人已经投资该类投资计划的，中国保监会可以要求其转让受益权。
第九十三条 中国保监会可以根据市场变化和投资运作情况，适时调整本办法规定有关当事人的资格条件、投资基础设施项目的投资范围和投资比例。

第十一章 附则

第九十四条 本办法所称关联关系是指有关当事人在股份、出资方面存在控制关系或者在股份、出资方面同为第三人所控制。
第九十五条 保险资金以委托等方式投资基础设施项目的，具体办法由中国保监会另行制定。
第九十六条 保险资金通过产业投资基金方式间接投资基础设施项目的，具体办法由中国保监会另行制定。
第九十七条 本办法由中国保监会负责解释、修订。
第九十八条 本办法自发布之日起施行。




浅议《物权法草案》中的预告登记制度

刘成江


　　为征求意见，目前《物权法草案》已向社会全文公布。《物权法草案》第二十一条规定了一项新的不动产登记制度，即预告登记。《物权法草案》规定：当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记。预告登记是不动产登记制度中的一项重要制度，对于保障债权人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。
　　一、预告登记制度探究
　　（一）何为预告登记制度？
　　以我国《民法通则》、《合同法》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析，当事人的债权合同仅引起债权变动的法律效果。生效的债权合同结合交付或登记，方能发生物权变动的法律效果。因为，一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互独立的，均可引起债权变动，而同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同一标的物可设立数个债权，其间没有行使上的先后之分。此时，问题的焦点是一物数卖情况下标的物的所有权归属。而在我国债权形式主义的物权变动模式下，先取得标的物的占有或者先办理完毕登记手续的买受人取得标的物的所有权，其他买受人得向出卖人主张违约责任。例如出卖人先与买受人甲订立不动产买卖合同，出卖人收受价金后，再卖予乙，并向乙办理移转登记。在此情形，买受人甲除拥有债法上的请求权外，并无排斥第三人的权利，原则上仅能依债务不履行的规定向出卖人请求损害赔偿。此种状况，对买受人甲不利，为解决这一问题就产生了预告登记制度。所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。
　　（二）预告登记制度的历史沿革及性质
　　预告登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记，后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所继受，成为民法中的一项重要的物权制度。不动产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来，赋予债权请求权以物权的排它效力，既保护物权请求权又保护债权请求权，可以有效地保护上述情形下的不动产请求权，最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。由于本国实际情况及法律背景的不同，各国对预告登记制度的目的、适用等做出了不同的规定。在我国以往的民事立法中，没有设计预告登记制度，但学术界在有关外国法的译评中有零星涉及。上海市在《上海市房地产登记条例》中专设第五章规定了预告登记制度，此可谓预告登记制度的在立法中的最先显现。
　　二、我国建立预告登记制度的必要性分析
　　2002年7月29日，最高人民法院发布了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，结合此后于2003年4月28日最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，不难发现其中有矛盾和不尽完善之处：
　　（一）《批复》第2条以消费者交付购买商品房全部或大部分款项作为对抗承包人优先受偿权的条件，有违民法的基本原理。交付价款是一个债的履行行为，不具有将买受人的权利对外公示的效力，所以不具有物权的绝对排他性，以此作为对抗法定优先权的条件，没有法律依据。同时，从民事诉讼证据角度而言，由于不对外公示，如何认定消费者已交付购买商品房全部或大部分款项的事实，在诉讼和执行程序中也较为棘手，如法院在执行程序中对案外人提出的执行异议审查。预告登记使买受人的请求权得以对外公示，从而使请求权具有了物权的排他效力，当事人易于举世证，亦便于法院审理、执行程序中认定相关事实。
　　（二）《批复》与《解释》确定的权利优先顺序不同。《解释》第8条规定，在商品房买卖合同成立以后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担赔偿责任。这条规定说明，房屋买受人对未来房屋产权转移的期待权是不能对抗抵押权的，只能行使债权请求权来获得救济，而《批复》却规定效力先后顺序是：买受人权利、建筑工程款优先受偿权、抵押权，交付购买商品房全部或大部分款项后，房屋买受人的权利优先于工程价款优先受偿权。 适用不同的司法解释，将导致不同的判决结果。
　　综上所述，我国现行法律对不动产交易买受人一方的权利保护仍然不完善，应该借鉴德国等大陆法系国家的做法，系统地建立起不动产预告登记制度，通过特殊的债权物权化的方式，让债权请求权人的正当利益得到法律的保护机制，对于规范不动产交易市场具有现实意义。不动产预告登记制度是协调物权与债权的利益平衡机制，是民法之诚实信用原则和禁止权利滥用原则的体现。按照一物一权主义，在同一物上不能同时并存两个或两个以上相互冲突的物权，但为创设数个物权进行的原因行为却极有可能并存，我国现实生活中大量出现的不动产一物二卖，甚至是一物数卖的情形便是典型。一物二卖中两个合同均应认定已成立，如果在先的买受人未办理物权登记，享有的是债权请求权；在后的买受人反而办理了不动产产权过户登记，享有的是现实的所有权，作为在先的买受人无法主张现实的房屋交付请求权（涉及善意第三人的保护问题），仅可依合同请求出卖方承担违约责任。
　　正是看到了这种制度对于规范房地产市场的重大意义，中国社会科学院法学研究所、中国人民大学民商事法律科学研究中心分别起草的《中国物权法草案建议稿》和全国人大法工委在二种草案基础上形成的《中华人民共和国物权法（征求意见稿）》在不动产登记章节中均有预告登记制度的规定。
　　三、我国商品房预售登记与预告登记辨析
　　《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。那么，商品房预售中，预售合同登记备案究竟起到什么作用，没有到房地产管理部门办理预售合同登记备案，将会产生何种法律效果？
　　四、建立我国预告登记制度的构想
　　（一）关于预告登记的适用范围
　　由于物权变动模式存在的差异，在日本，物权变动采取债权意思主义，不动产物权变动没有登记的，只是不能对抗第三人，在当事人之间，则已经发生物权变动。因此，除日本的预告登记适用于保全物权和保全债权的请求权外，德国、瑞士及我国台湾地区的预告登记只适用于保全债权的请求权。在我国，尽管理论上存在争论，但是都不主张在物权变动模式上采取单纯的意思主义，因此，只能物权变动的请求权进行预告登记，不包括对保全物权进行预告登记。
　　中国人民大学民商事法律科学研究中心《物权法专家建议稿》第31条规定：“当事人在房屋预售买卖中，可以自愿办理预售登记。房屋所有人违反房屋预售登记的内容作出的处分房屋权利的行为无效。房屋预售登记内容与现房登记内容不符的，以现房登记的内容为准。”可见，将预告登记的范围仅限于房屋预售，没有将预告登记制度应用于其他不动产。
　　（二）关于预告登记的效力
　　借鉴国外的经验和学者的意见，在立法中应当规定如下的预告登记的效力：
　　1、债权保全效力。合同债权本身不具有对抗第三人的效力，但预告登记使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样, 预告登记义务人对于不动产权利的处分在妨害预告登记请求权范围内，处分行为不发生效力，从而使债权的请求权得以保全。
　　2、顺位保证效力。为了防止未来可能发生的在同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾，预告登记能将各项权利按照时间的先后顺序预先予以排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。当预告登记推进到本登记时，不动产权利的顺位不是依本登记的日期确定，而是以预告登记的日期确定。
　　3、破产保护效力。预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，而且可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人，从而保证请求权得到实现。预告登记的权利已经物权化，是具有了物权效力的请求权，因此应享有优先于一般债权的效力。故破产保护效力也应是预告登记排他性的内在要求。
　　（三）预告登记效力的独立性与相对性
　　预告登记本身不影响物权变动原因行为的效力。根据我国现在的物权法理论，任何因民事法律行为发生的物权变动，都存在着这两个不同的法律事实：当事人之间所订立的债权法上的合同被称为原因性的事实，即物权变动的原因行为，引起债权的产生；而物权变动的事实被称为结果性事实，即不动产登记和动产的占有交付所表现的事实，引起物权变动。不动产的预告登记，只是赋予将来变动不动产物权的请求权以排他性的效力，该登记进行与否，登记是否合乎法律规定，不能成为影响当事人间为设立该项物权变动所为的合同行为的效力。
　　不动产的预告登记虽能对其后发生的、与登记请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力，但这种效力不是绝对的。1、预告登记具有从属性，应以不动产变动请求权的有效为前提。2、预告登记具有临时性。虽然预告登记可使所登记的请求权获得保护，但预告登记本身并不能替代现正式的物权变动登记，因此在合同约定的条件成就、期限到来或者其他物权变动的条件具备时，当事人应办理正式的物权变动登记。如果请求权人届时不积极行使物权变动的请求权损害到第三人的利益时，利害关系人可主张涂销该预告登记。


北安市人民法院 刘成江