河南省郑州市人民政府


郑州市房地产中介服务管理办法
郑州市人民政府


第一章 总则
第一条 为加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《郑州市城市房地产市场管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内从事房地产中介服务活动的单位和个人，均应遵守本办法。
为地上无定着物的国有土地使用权出让、转让、抵押、出租提供咨询、评估、经纪等中介服务活动的管理，不适用本办法。
第三条 本办法所称房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等经营活动。
房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律、政策、信息、技术等咨询服务的经营活动。
房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
房地产经纪，是指接受委托为房地产买卖、抵押、租赁、修缮的当事人提供居间介绍、代理以及代办房地产有关手续的经营活动。
第四条 市人民政府房产管理部门主管本市房地产中介服务工作。
县（市）、上街区人民政府房产管理部门主管本行政区域内房地产中介服务工作。
第五条 房地产中介服务机构从事中介服务活动，应当遵守法律、法规、规章和政策，遵循平等、自愿、公平、公正，诚实信用的原则，恪守职业道德，不得损害国家利益和他人的合法权益。

第二章 中介服务人员
第六条 房地产价格评估人员包括房地产估价师和房地产估价员。
房地产估价师必须经国家统一考试和执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证》，并按规定注册，取得《房地产估价师注册证》。
房地产估价员必须经市房产管理部门培训、考试合格，并按有关规定取得《房地产估价员岗位合格证》。
第七条 未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产评估业务；未取得《房地产估价员岗位合格证》的人员，不得从事房地产评估业务。
第八条 从事房地产咨询、经纪活动的人员，须经市房产管理部门会同市工商行政管理部门培训、考核合格后，取得《房地产咨询资格证》或《房地产经纪人资格证》。
第九条 申领《房地产咨询资格证》或《房地产经纪人资格证》的人员应具备下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）有本市常住户口和固定住所；
（三）具有房地产或相关专业中等以上学历；
（四）具有与房地产业相关的初级以上专业技术职称；
（五）有3年以上房地产工作实践；
（六）法律、法规、规章规定的其他条件。
第十条 取得房地产中介服务资格证书的人员，必须受聘于一个房地产中介服务机构，方可从事房地产中介服务活动。
国家机关现职公职人员及国家规定不得从事商业活动的其他人员，不得从事房地产中介服务活动。
第十一条 严禁伪造、涂改、买卖、转借房地产中介服务资格证书。

第三章 中介服务机构
第十二条 从事房地产中介服务业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。
房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
第十三条 房地产中介服务机构可以是具有独立法人资格的有限责任公司，也可以采取合伙制、合作制或个体等形式组建；但个体中介服务机构不得从事房地产价格评估业务。
第十四条 设立房地产中介服务机构应具备下列条件；
（一）有自己的名称、组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）有与其经营规模相适应的注册资金；
（四）有符合规定数量的取得相应资格证书的专业技术人员；
（五）法律、法规、规章规定的其他条件。
第十五条 设立房地产中介服务机构应向市房产管理部门申请核定资质等级，持资质等级证书到工商行政管理部门申请办理营业执照。领取营业执照之日起30日内持营业执照到市、县（市）、上街区房产管理部门备案。
第十六条 房地产价格评估机构和经纪机构按其注册资金和专业技术人员的数量、资格核定相应的资质等级。资质等级标准及承接业务范围，由市房产管理部门根据国家、省有关规定制定。
房地产咨询服务机构不划分资质等级。
房地产价格评估机构和经纪机构不得超越资质等级从事评估、经纪业务。
第十七条 对房地产中介服务机构由市或县（市）、上街区房产管理部门实行年审制度。未经年审或年审不合格的，不得继续从事房地产中介服务活动。
第十八条 房地产中介服务机构应当遵守下列规定：
（一）按核准的业务范围从事经营活动；
（二）依法缴纳税费；
（三）按物价部门规定的标准收取中介服务费；
（四）如实填报业务统计报表。
第十九条 房地产价格评估机构不得兼营房地产经纪业务。房地产咨询机构、房地产经纪机构不得兼营房地产价格评估业务。

第四章 中介服务业务
第二十条 房地产中介服务业务，由中介服务机构统一受理，并与委托方签订书面中介服务合同
第二十一条 房地产中介服务合同应包括下列内容：
（一）合同各方当事人名称（姓名）、住所；
（二）中介服务项目的名称、内容、标准；
（三）合同履行期限；
（四）收费数额和支付方式、时间；
（五）违约责任和争议解决方式；
（六）当事人约定的其他内容。
第二十二条 经委托人同意，房地产中介服务机构可将受托的房地产中介服务业务转委托给具有相应资格的房地产中介服务机构代理，但不得增加中介服务费。
第二十三条 房地产中介服务机构发布房地产广告，应当在广告中载明中介服务机构的名称、地址、资质证书号。广告内容应当真实，不得发布虚假广告。
第二十四条 房地产中介服务机构与委托人签订中介服务合同后，可预收不超过30％的中介服务费。中介服务成功后，委托人应在30日内支付全部中介服务费，当事人双方在中介服务合同中另有约定的，从其约定；中介服务未成功的，中介服务机构应退回预收的中介服务费，但由
于委托人的原因造成中介服务未成功的除外。
房地产中介服务费能够即时结清的，不适用前款规定。
第二十五条 房地产中介服务费由中介服务机构统一收取，并开具发票。房地产中介服务人员不得直接收取中介服务费。
第二十六条 房地产中介服务机构应当建立业务记录，设立业务台帐，健全业务统计报告制度。业务记录、业务台帐应当载明开展业务的收支情况及房产管理部门要求的其他内容。业务统计报表应按规定的时间报送市、县（市）、上街区房产管理部门。
第二十七条 房地产中介服务机构开展业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看业务现场和设施。委托人应当提供必要的协助。
第二十八条 因房地产中介服务机构的过错，给当事人造成损害的，中介服务机构应当承担赔偿责任。中介服务机构赔偿后可向有过错的中介服务人员追偿。
因委托人的过错，给房地产中介服务机构或人员造成损害的，委托人应当承担赔偿责任。
第二十九条 房地产中介服务机构及中介服务人员不得直接从事房地产吞吐业务。
第三十条 房地产中介服务机构及中介服务人员在中介服务活动中应当遵守下列规定：
（一）提供客观、公正、准确、高效的服务；
（二）介绍对委托人有利的交易对象；
（三）将定约机会和交易情况如实、完整、及时报告当事人各方；
（四）为当事人保守商业秘密和个人隐私。
第三十一条 房地产中介服务人员在中介服务活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用业务之便牟取不正当利润；
（二）允许他人以自己名义从事房地产中介服务业务；
（三）同时受聘于两个或两个以上中介服务机构；
（四）与一方当事人串通损害另一方当事人的利益；
（五）隐瞒真实情况，提供虚假材料；
（六）法律、法规、规章禁止的其他行为。
第三十二条 房地产价格评估人员与委托事项有关当事人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。
第三十三条 委托人委托的事项违法的，房地产中介服务机构及中介服务人员应当拒绝接受委托。

第五章 罚则
第三十四条 房地产中介服务机构有下列行为之一的，由市、县（市）、上街区房产管理部门责令限期改正，给予警告，并可处以2000元以上10000元以下罚款：
（一）未经房产管理部门核定资质等级从事房地产中介服务的；
（二）超越资质等级从事房地产中介服务活动的；
（三）超过经核准的业务范围从事房地产中介服务活动的；
（四）未经年审或年审不合格，继续从事房地产中介服务活动的。
第三十五条 违反本办法第二十九条规定的，由市、县（市）、上街区房产管理部门责令改正，并可处以10000元以上30000元以下罚款。
第三十六条 违反本办法第十一条规定的，由市、县（市）、上街区房产管理部门责令改正，给予警告，并可处以500元以上1000元以下罚款。
第三十七条 房地产中介服务人员违反本办法第三十一条规定的，由市、县（市）、上街区房产管理部门责令限期改正，给予警告，并可处以500元以上2000元以下罚款。
第三十八条 违反本办法的行为，触犯其他法律、法规、规章规定的，由有关部门依照有关法律、法规、规章的规定处罚。
第三十九条 当事人对房产管理部门所作的行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或向人民法院起诉。

第六章 附则
第四十条 本办法自2000年5月1日起施行。



2000年5月1日
“赢”在“法律管理”——精读《赢》有感

广东环球经纬律师事务所合伙人、金牙大状广州律师网（www.jylawyer.com ）
首席律师 王思鲁


【内容简介】
有了《赢》，人们再也不需要阅读其他的商业管理著作了。
——沃伦•巴菲特
无论是对刚刚离校的毕业生，还是对大公司的CEO而言，本书都是一部公正、坦率、题材全面的商业成功指南。
——比尔•盖茨
在这本《赢》中，韦尔奇结合亲身管理实践及大量鲜活的案例，将其在工作与生活中“赢”的智慧倾囊相授。内容涉及商务活动的诸多层面，包括商业生活的要旨、企业领导的管理智慧、普通员工的求职与晋升之道，乃至如何实现工作与生活的平衡。本书凝聚了韦尔奇一生的管理智慧，是其执掌通用21年来领导艺术的总结与升华。

富兰克林曾说：“要多读书，但不要读太多的书。”笔者向来酷爱读书，但是，人生区区数十年光景，面对漫无边际的书海，实在无法一一穷尽。如今，身处这个鱼龙混杂的信息爆炸时代，冠以“经典”之名，滥竽充数者不乏其数，而真正名副其实的却凤毛麟角。为了不致浪费来之不易的闲暇时光，免不了对纷纭众“书”加以甄别。其实，笔者与我们律师团队的成员早已形成这么一种习惯——研读经典。何谓经典？在我们的字典当中，经典意味着权威性与易读性的统一。而正如前NBC新闻频道主持人兼执行主编汤姆•布罗考对于《赢》的评价：“本书语言朴素而光彩四溢，它就像冠军队伍的演练手册，切实可行却又充满权威。”确实如此。对于我们而言，《赢》是一本不折不扣的经典。
但是，仅仅是“经典”二字，仍不能准确定义我们的阅读范畴。作为一名律师，细数过往所读的书籍，其实，绝大部分是关于管理学方面的经典著作。在笔者生平阅及的书籍当中，与管理学有关的占了一半以上。对此，每次与书友们言及，他们心中大抵都有这样的疑惑——为何笔者如此偏爱管理学的经典，以至不惜牺牲用于阅读法学著作的宝贵时间？
对于律师，管理学的知识与法律技能相比之下同等重要甚至更加重要。乍听起来，这简直是 “天方夜谭”！哪怕这仅仅是针对提供法律顾问服务的律师而言。
孰轻孰重？在这个问题上，或许只有韦尔奇先生等企业家才能与笔者产生共鸣：
“怎么才能赢？这正是本书要谈的主题——赢。或许没有其他话题能让我有兴趣再写一本书了！因为我认为赢是伟大的，不仅仅是‘好’，而是真正——‘伟大的’。”
是的，企业始终关注着如何赢，即如何最大限度的实现盈利。而关于赢的途径，对于企业而言，焦点永远只有一个，那就是管理。对此，相信作为“有史以来公司董事会第一人选”的韦尔奇先生最有发言权。在其对“你的公司如何才能赢”这一问题的解答当中，无论是关于组织内部结构的完善，还是企业机制的创建，管理是贯穿始终的主题。
《赢》作为现代企业管理的“圣经”，其管理理念和方法为当今企业所广泛使用。而这种管理理念和方法所引发的法律风险也显而易见。
《赢》的作者杰克•韦尔奇先生在整本书中，对于企业的管理者而言，贯穿着“区分”的理念和“人的因素”。所谓“区分”的理念，就是要将好的和差的区别对待。把好的留下，把差的剔除。“人的因素”即人才的吸收及使用。然而，这种“区分”的思想和“人的因素”的贯彻和实施是充满着法律风险的。对此，只有具有深厚法律功底而醉心于研究管理学的专业人士，才能把这种风险降到最低。
比如本书所提及的“坦诚”（第2章）、“考评”（第3章）和“变革”（第9章）的提倡及实施，必然会导致“分手”（即解雇，第8章）的结果。这同时也是一个企业走向成功所必然要面对的现实。然而，解雇就意味着劳动合同的解除，这一过程的实施必然存在着巨大的法律风险。当中就所涉及到相关劳动合同的制订问题。应该怎么制定劳动合同，才能够实现无风险地完成以上的管理方式，这并非纯法律人士或者纯管理人员所能够做到的。
又如本书所提倡的“无边界”理念。“无边界”所要求的是“好主意无界限”。这同时也是“人的因素”的体现。通过企业中“人”的好主意好想法充斥整个企业。这样延伸出来的是这种想法的奖励机制问题。
书中也有提到“股票期权”的奖励。这种奖励在GE（美国通用公司）中越来越普遍。这应该也是一个成功企业的一种很理想的做法。这种做法所引出的是“股票期权”合同的制订问题。这种合同所存在的风险在于如果这种合同制订得不好，会直接损害到企业的未来利益。因为这是和“股权”相关联的。如果负责制订这种合同的法律人士不熟知管理学，是很难为企业在这方面规避法律风险的。
当然，类似的例子数不胜数，在此仅举两例而已。
现实中，企业就犹如弦上之箭，一旦离弦便只能向前，直至命中目标。而在 “直飞”的过程中，法律的暗礁无处不在。企业一旦掉以轻心，必定被其所羁绊。
在此，不得不提我从本书中所提炼出的一个新概念：“法律管理”。即法律应该作为管理的一种手段，完全融入企业管理当中，充分发挥其对企业在高速发展中风险防范与排除的作用。与其相配套的，应该是法学与管理学兼备，以法律见长的专业人士。
“以前，你只需做自己的工作。现在，你要学会做别人的工作。”律师，作为企业的法律顾问，在具备大量诉讼经验的前提条件下，只有深谙管理之道，依存于企业管理的视野之中，才能为企业“量体裁衣”，提供贴位的法律风险防范服务。此时，作为企业法律顾问的律师团队，在“帮助企业实现赢”这一向心力的牵引下，与企业内部的其他部门形成职能上的互补，进而形成企业正常运转的一股动力。同时，也只有如此，法律顾问才不致成为游离于企业管理体系之外的一项“外包”业务，才能真正成为企业管理体系中的一个有机组成部分。
赢，是企业管理工作与律师法律服务工作的契合点！而“法律管理”则是对这一契合点的具体表现。
其实，在企业管理中，对于切实存在的法律风险，企业并非总是视而不见。况且，企业也十分清楚，扩张向来都是收益与风险共存的。法律风险防范意识的缺失仅仅是一个诱因，企业更多的时候是被自身对扩张的狂热所灼伤。对此，韦尔奇先生在《赢》关于“企业的兼并收购”一章中指出：“许多陷阱的发生是出于同一原因——对交易的狂热……交易的狂热是完全符合人性的，即使那些最有经验的人也不能避免。”
而回想当年笔者亲办的“民告官第一案”——陈锦洪诉佛山市经委一案，确实如此。本为自己一手操办、苦心经营的企业，虽然不断的发展与壮大，但是，到头来却只是为“他人为嫁衣”。对簿公堂，虽胜犹负，一生心血付诸东流。
虽说“不入虎穴，焉得虎子”，但是，征服的欲望，使理智在胜利面前往往让步于扩张带来的满足。法律风险犹如洪水猛兽，被其吞噬，并非必定是法律风险防范意识缺失使然。人之本性，使得企业管理者常常容易受扩张的狂热欲望所诱导，骑虎难下，濒临法律风险的悬崖边缘仍不顾一切的尝试去逾越那道决定生死的界限。
但是，正是由于企业对于扩张的狂热，才使“法律管理”成为必然。不过，前提是法律管理”是作为企业管理体系中的一个有机部分发挥作用的。
企业凭借着“管理”这对“代达罗斯的羽翼”，便有了畅翔商界天宇的能力，但是，就如代达罗斯对其儿子伊卡洛斯的警示：“必须在半空中飞行。你如果飞得太低，羽翼会碰到海水，沾湿了会变得沉重，你就会被拽在大海里；要是飞得太高，翅膀上的羽毛会因靠近太阳而着火。”而律师团队，是企业管理体系下构建法律风险防范机制，是 “法律管理”，是要引导企业既定的轨道上通往“赢”的归宿，使其藉以翱翔的翅膀不致被海水沾染，也不致被阳光灼损！
综上总总，我们认为：管理学视野中的法律运用应该帮助企业实现财富增值；以贴位的法律风险防范机制颠覆传统的法律顾问制度；构建符合国情的法律风险“防火墙”；帮助企业以最小的成本实现利益的最大化；为成功者锦上添花、给失落者雪中送炭、让创业者防患未然。