从本案看不动产的变更登记与善意取得制度/逯春燕

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从本案看不动产的变更登记与善意取得制度

北京市顺义区人民检察院 逯春燕、郭小锋

【内容提要】从民法理论与实践操作来看,不动产买卖相对于动产买卖更为复杂,其法律效果影响面也更为宽泛。因此,法律、法规对不动产买卖取得要件作出限制性规定。即便如此,不动产买卖仍存在诸多理论和实践上的问题。本文通过一则案例,来剖析不动产买卖中变更登记与善意取得制度。
【关键词】 不动产 变更登记 善意取得

一、基本案情
乙对法院民事判决不服,来我院申诉,称:甲、乙为父子关系,甲有一处房产,登记在甲的名下。乙离婚后要求搬入该所与甲同住,甲不允,乙遂撬锁入住。不久甲经一房屋中介机构将该房产卖与丙,并于买卖成交当日到房产部门办理了房屋变更登记手续,将房屋过户到丙的名下。乙以当初购房曾出资,房屋实为其与甲共有,甲无权单独处分为由拒绝为丙腾房。丙一纸诉状将乙诉至法院,要求乙腾退房屋。
顺义区法院判决丙为争议房屋合法所有人,乙之行为构成侵权,应腾退房屋。
二、案件评析意见
本案实质为部分共同共有人单独处分共有财产产生的争议。其中需要厘清的两个关键问题是:1、丙能否以变更后的房屋所有权证主张权利?2、不动产是否适用善意取得?
(一)关于不动产登记的效力
房屋作为大宗不动产,国家对其的管理和权属的确认,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第59条之规定,实行房屋所有权登记发证制度。即房屋的取得、转让、抵押等事项的发生,须经县级以上地方人民政府房产管理部门登记确认。
关于不动产登记的效力,大陆法系国家主要有两种不同的观点:一是登记要件说。此观点认为登记是不动产物权合法转移的要件,未经登记,所有权不发生转移,已登记变更,所有权即发生转移。德国民法主要采纳了这种观点;二是登记对抗说,此观点认为登记只是当事人在物权变动后应当履行的手续,未经登记,物权的变动在法律上也可有效成立,但只能在当事人之间发生效力,不能对抗第三人,日本民法采用了此观点。这两种做法可以说各有侧重。第一种观点赋予登记较强的公示力,任何人在与他人发生交易行为时,要确定对方是否有权转移不动产,只需要信赖登记而不需要信赖任何协议;第二种观点则强调尊重当事人关于转移不动产所达成的协议,同时也注重对善意一方在非因其过错而未进行登记情况下的利益保护。
分析我国法律规定,可知我国关于不动产权属的认定采纳的是登记要件说,即赋予登记以强的公信力,登记一经完成,权利即为设定。实践中不乏房屋买卖当事人、共有人因各种原因未能登记,或行政机关因种种原因错误登记的情况。但该种登记一经完成即产生了登记的公信力,即使该登记与真实权利不符,法律对于依赖该登记而为民事法律行为的人亦加以保护。这一做法可能损害了真正权利人的利益,但确实有利于保护登记人、相对人(第三人)的利益,同时也强化了国家对不动产的管理。
结合本案,乙可能确曾出资与甲共同购买了争议的房产,但一经登记到甲的名下,丙基于对该登记的信赖与甲为的房屋买卖行为即有效成立。双方办理房屋变更登记,将产权过户到丙的名下,丙即合法取得了对此房的所有权。因此,丙据对登记的信赖认为甲是房屋的合法所有人而为买卖行为、法院据登记在丙名下的房屋所有权证认定房屋归丙所有,并无不当。
(二)关于不动产的善意取得
房屋登记虽然赋予甲以较强公信力,但是丙是否可以基于善意取得制度取得该房屋(不动产)所有权呢?笔者认为,丙可以基于善意取得制度取得该房屋的所有权。其理由为:
1、从善意取得制度设立目的角度进行考察。善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。在广泛的商品交换中,从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产,也很难对市场上出售的商品逐一查清。如果受让人善意取得财产以后,根据转让人的无权处分行为使交易无效,并让受让人返还财产,则不仅要推翻已经形成的财产权属和财产关系,而且使当事人在从事交易活动时,随时担心买到的商品有可能要退还,这样就会给当事人交易时带来不安全感,从而不利于商品交易秩序的稳定。总之,善意取得制度是通过限制财产所有权人的追及权和一定程度上牺牲所有人的利益来实现维护商品交换的安全和良好秩序的目的。据此,房屋作为不动产进行买卖同样需要保护其交易安全和交易秩序,故应当适用善意取得制度。
2、从善意取得制度立法例角度进行考察。许多国家都明确规定不动产可以适用善意取得制度。例如,《瑞士民法典》第973条第1款规定:“出于善意而信赖不动产登记簿的登记,因而取得所有权或其他权利的人,均受保护。”《德国民法典》第926条也有类似规定。另外,我国台湾地区1993年完成的《民法物权编部分修文草案》第759条第2项规定:“因信赖不动产登记之善意第三人,已依法律行为为物权变动之登记者,其变动之效力,不因原登记有无效或撤销之原因而受影响。”充分体现了所有人权益与社会商品流转秩序两种利益权衡后的取舍。
3、从我国善意取得制度民法理论角度进行考察。根据《民法通则》善意取得概括规定,无权处分他人动产的占有人,在不法将动产转让给第三人以后,如果受让人在取得该动产时出于善意,可依法取得对该动产的所有权。受让人在取得动产的所有权以后,原所有人不得要求受让人返还财产,而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。由此得出善意取得的构成主要包括三个要件:一是取得的财产必须是依法可流通的动产;二是受让人取得财产时出于善意; 三是受让人必须通过交换而取得财产。在此基础上,形成了我国民法上善意取得制度只适用于动产的通说。实际上,我国民法对动产与不动产的规定是沿用两条线的立法模式,尤其在涉及物权变动模式方面的规定显得更为突出,因而不能依据法律规定动产适用善意取得制度(物权变动)来排除不动产不适用善意取得制度,否则有“关公战秦琼”之嫌。
4、从司法解释角度进行考察。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定,“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。” 该条中未将“共有财产”限定为动产,故可以理解为既包括动产也包括不动产,从该司法解释演变生成来看,实际上就是源于共同共有房屋的买卖纠纷。据此,司法解释实际上已间接承认不动产的善意取得制度。
5、从房屋买卖规定角度进行考察。1990年2月17日最高人民法院《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》强调:“……签订房屋买卖协议以后,提出解除买卖协议,未办理产权转移登记手续,应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。”1992年7月9日最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》答复:“房屋买卖系要式法律行为,农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方,还应依法办理该项手续后,方能认定买卖有效。”两司法性规范文件集中表达房屋买卖必须进行产权过户才发生物权变动,也即只要交易相对方办理了产权登记,法律就应当保护这种交易的稳定和安全。 这样,实则间接承认了房屋买卖适用善意取得制度。
6、从不动产公信与不动产善意取得关系角度进行考察。司法实践出现的“一房二卖”或“共房私卖”现象,基本的共识是如果房屋已经变更登记,由变更登记后的所有人取得房屋所有权。但是,对此适用的民法理论却有不同意见:第一种意见认为,变更登记后的所有人取得房屋所有权是基于物权公示和公信制度而对抗其他权利人;第二种意见认为,变更登记后的所有人取得房屋所有权是基于善意取得制度。笔者认为,在这种情形下,不动产公示制度与不动产善意取得制度是一个问题的两个方面。因为,如果不动产买卖没有进行变更登记,所有权就不会发生变动,那么考察公信没有任何意义,而且也不会发生对抗第三人的效力,也就不存在善意取得问题;如果不动产买卖进行了变更登记,变更后的所有权人可以基于公信与公示原则取得所有权,而且变更后的所有权人也可以依据公示和善意对抗其他权利人。
7、从善意取得制度的发展趋势角度进行考察。在商品经济发展日臻完善的社会背景下,不动产的交易将越来越频繁,是立足于全方位保护所有权的利益,还是在兼顾所有人权利的前提下,给予交易安全和交易问题充分保护。笔者认为,如果一味保护不动产所有人的利益,将会加大不动产的交易成本和信用成本,一定程度上阻碍不动产的流通。事实上,善意取得制度也正是顺应商品时代发展的潮流而作出回应,越来越多的国家将扩大善意取得制度的适用范围,不但适用不动产,而且提出了债权是否也应适用善意取得制度。鉴于这种情形,笔者认为,确立不动产的善意取得制度具有其重大现实意义。
三、案例启示
房屋买卖交易中,不乏共有人之间、共有人与买受人之间发生纠纷的事例。在立法、司法、理论界对于不动产是否适用善意取得存在争议的情况下,要从根本上维护自己的合法权益,各共有人应及时在房屋确权登记时载明自己的权利,同时介于物权登记中存在的疏漏,买受人应在交易前了解清房屋的权属情况,尽到相关的注意义务,取得全部共有人的同意,以避免日后的纷争。



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建设部、财政部、中国人民银行关于住房公积金管理中心职责和内部授权管理的指导意见

建设部、财政部、中国人民银行


建设部、财政部、中国人民银行关于住房公积金管理中心职责和内部授权管理的指导意见

建金管[2003]70号


各省、自治区建设厅,直辖市、计划单列市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心:

  为规范住房公积金管理中心(以下简称管理中心)与其分支机构、业务经办网点的职责权限,根据《住房公积金管理条例》(国务院令第350号,以下简称《条例》)、《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》(国发[2002]12号,以下简称《通知》)以及《关于完善住房公积金决策制度的意见》(建房改[2002]149号)、《关于住房公积金管理机构调整工作的实施意见》(建房改[2002]150号,以下简称《机构调整意见》)等有关规定,制定本指导意见。

  一、基本准则

  (一)管理中心是依照《条例》规定设立的直属设区城市(直辖市、省会城市以及其他设区的市、地、州、盟)人民政府的不以营利为目的的独立事业单位,按照有关规定登记为事业单位法人,依法独立享有民事权利和承担民事责任。

  (二)管理中心根据住房公积金管理委员会(以下简称管委会)的统一决策,统一负责其管辖范围内住房公积金的管理运作,实行统一规章制度、统一核算。

  (三)管理中心设立分支机构和业务经办网点,应当符合《条例》、《通知》和《机构调整意见》等规定。

  (四)分支机构和业务经办网点不是独立的事业法人,在管理中心授权范围内履行相应的住房公积金管理职责。

  二、管理中心的职责

  (一)编制住房公积金的归集、使用计划,并组织执行,编报计划执行情况的报告;

  (二)编制住房公积金的年度预决算,经设区城市财政部门审核,提交管委会审议后组织执行;

  (三)委托由管委会按中国人民银行规定指定的商业银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续,与受委托银行签订委托协议,按规定支付手续费;

  (四)负责住房公积金的统一核算,指导、监督分支机构的内部核算;

  (五)拟订住房公积金具体管理办法,经管委会审议通过后实施;

  (六)审批个人住房公积金的提取和个人住房委托贷款的发放,按照管委会审议批准的比例购买国债;

  (七)负责住房公积金的保值和归还;

  (八)提出住房公积金增值收益分配方案,经设区城市财政部门审核,报管委会审议后执行;

  (九)审核单位降低住房公积金缴存比例或者缓缴的申请,报管委会批准后执行;

  (十)与职工、单位和受委托银行定期对账;

  (十一)建立职工住房公积金个人明细账,向职工发放缴存住房公积金的有效凭证;

  (十二)组织建立管理中心及其所属机构的业务管理信息系统,并与上级住房公积金行政监管部门联网,纳入全国住房公积金监督管理信息系统;

  (十三)向设区城市财政部门和管委会报送住房公积金财务报告,经管委会审议通过后定期向社会公布;

  (十四)向设区城市财政部门提出住房公积金呆账核销申请,经管委会审议通过后,根据省级财政部门的审批意见办理呆账核销,并报上级住房公积金行政监管部门备案;

  (十五)承办管委会决定的其他事项。

  三、建立和完善法人内部授权管理制度

  (一)根据管理水平、工作业绩、风险控制能力以及业务管理工作的需要等,管理中心对分支机构、业务经办网点实行法人内部授权管理。分支机构和业务经办网点应在授权范围内履行住房公积金管理职责,不得超越权限。

  (二)法人内部授权分为基本授权和特别授权。基本授权是指管理中心授予分支机构和业务经办网点对其管理范围内住房公积金的基本管理权限。特别授权是指管理中心授予分支机构对其管理范围内住房公积金基本管理权限以外的权限。

  (三)基本授权包括以下事项:

  1、执行、完成住房公积金的归集和使用计划;

  2、记载职工住房公积金的缴存、提取、贷款等情况;

  3、审核住房公积金的提取和转移;

  4、受理职工个人住房委托贷款的申请,负责贷款审核和贷后管理;

  5、负责住房公积金的催建和催缴;

  6、办理住房公积金的对账和查询;

  7、提供住房公积金政策咨询。

  (四)特别授权包括以下事项:

  1、在管理中心委托的商业银行开设住房公积金专用账户,或者在管理中心住房公积金账户下设立二级账户;

  2、编制并向管理中心报送分支机构住房公积金归集和使用计划、年度预决算及计划执行情况的报告;

  3、按照统一的财务和会计制度实行内部核算,对管理范围内的住房公积金管理业务进行会计处理和成本核算,增值收益单独列账;

  4、提出分支机构增值收益分配方案,报管理中心统一按规定办理审批手续后执行;

  5、按规定提取风险准备金。发生呆坏账时,通过管理中心按规定程序审批后,办理呆账核销;

  6、经管委会同意,承办管理中心授权的其他事项。

  建设部会同有关部门调整分支机构有关政策后,将对特别授权的内容进行相应调整。

  (五)管理中心对分支机构、业务经办网点授权,应按年度签订书面授权书。授权书应包括:授权人全称和法定代表人姓名、受权人全称和主要负责人姓名、授权范围和期限、越权责任追究以及授权人认为需要明确的其他事项等内容。授权人与受权人应当在授权书上签字和盖章。

  (六)管理中心实行法人内部授权管理的有关规定应经管委会审议后实施;授权书签订后报管委会和上级住房公积金行政监管部门备案。

  四、加强内部控制和监督管理

  (一)管理中心根据设区城市编制管理部门核准的人员编制和业务需要,择优聘用工作人员。业务经办网点的工作人员由管理中心委派。分支机构在核定的编制内择优聘用工作人员,办理有关录用手续。分支机构负责人由管理中心聘任,经管委会提名,可兼任管理中心副主任。

  (二)管理中心的管理费用按照有关规定实行“收支两条线”管理。业务经办网点的日常办公经费由管理中心统一管理、拨付和核算。分支机构按年度编制管理费用预算,由管理中心汇总报设区城市财政部门统一批复。分支机构按照批准的数额从其增值收益中通过管理中心上交财政部门,管理中心将财政部门拨付的相应的管理费用如数拨付到分支机构的管理费用账户内,由分支机构按规定使用并进行核算。

  (三)管理中心要加强内部管理和控制制度建设,建立岗位责任、档案管理、稽核和内部审计、考核、奖惩等制度,制定日常业务、费用收支等管理办法,统一业务操作规程,加强账户、现金和报账管理,防范资金风险。

  (四)管理中心要加强对分支机构和业务经办网点授权管理执行情况的检查,定期进行业绩考核,根据考核和检查的结果,按规定及时调整授权范围。

  (五)管理中心应通过网络管理系统,对分支机构和业务经办网点的日常业务活动进行监督。

  (六)分支机构和业务经办网点应在授权范围内依法从事各项业务活动,超出授权范围从事业务活动的,管理中心要予以纠正;造成经济损失的,应追究其主要负责人和直接责任人的行政责任与经济责任,构成犯罪的,应移送司法机关追究有关人员的刑事责任。

  五、其他

  (一)各地可根据本意见,结合实际制定具体办法贯彻执行。

  (二)本意见自发布之日起施行。

中华人民共和国建设部
中华人民共和国财政部
中国人民银行
二○○三年四月三日


地震行政法制监督规定

中国地震局


中国地震局令
第5号

  《地震行政法制监督规定》,已于2000年1月18日经中国地震局局务会议通过,现予发布,自2000年3月1日起施行。

局长 陈章立
二000年一月十八日

地震行政法制监督规定

  第一条 为了推进依法行政,加强地震行政法制监督,根据国家有关法律、法规,制定本规定。
  第二条 本规定所称地震行政法制监督,是指上级地震工作部门或者机构(以下统称地震行政机关)对下级地震行政机关、各级地震行政机关对所属工作机构及其委托的执法机构行政行为进行的督促、检查与纠正活动。
  第三条 地震行政法制监督,应当遵循合法、公正、公开、及时、有效的原则,保障法律、法规的正确实施。
  第四条 各级地震行政机关的法制工作机构是地震行政法制监督的执行机构。
  国务院地震行政机关的法制工作机构负责本部门和全国地震行政法制监督工作的组织与实施。
  省、市(地)、县(市)地震行政机关的法制工作机构负责本部门和辖区内地震行政法制监督工作的组织与实施。
  第五条 地震行政机关的法制工作机构履行下列职责:
  (一)制定行政法制监督工作计划和实施办法;
  (二)负责地震行政执法检查的组织工作,并配合有关监督部门进行执法检查工作;
  (三)受理规范性文件的备案;
  (四)受理行政复议和承担本部门行政诉讼案件的应诉工作;
  (五)协调行政执法争议;
  (六)审查具体行政行为;
  (七)调查违法行政行为案件;
  (八)管理、培训行政执法人员和行政监督人员;
  (九)建立健全行政法制监督档案;
  (十)法律法规规定的其他行政法制监督任务。
  第六条 地震行政法制监督的主要内容:
  (一)实施法律、法规和规章的情况;
  (二)法定职责的履行情况;
  (三)规范性文件的合法性;
  (四)行政执法主体和执法程序的合法性;
  (五)具体行政行为的合法性、适当性;
  (六)行政执法中违法行政行为或者失职行为的查处情况;
  (七)其他法律法规规定的法制监督事项。
  第七条 地震行政法制监督通过下列制度或者方式实施:
  (一)地方性法规、规章及政府规范性文件报告制度。省级地震行政机关应当在防震减灾地方性法规、规章和政府规范性文件发布后30日内,将法规、规章和政论规范性文件文本一式三份报送国务院地震行政机关。
  有立法权的市的地震行政机关应当在本市地方性法规、政府规章和规范性文件发布后30日内,将法规、规章和政府规范性文件文本一式三份上报地震行政机关,同时报送国务院地震行政机关。
  (二)地震行政机关规范性文件备案制度。地方各级地震行政机关制定的规范性文件,应当于发布后30日内,将文本一式三份报送上级地震行政机关备案。
  (三)地震行政机关规范性文件起草审核制度。各级地震行政机关所属工作部门起草的规范性文件,应当经本级法制工作机构审查、会签后,提请本级行政负责人签发。
  (四)实施法律、法规、规章情况的报告制度。地方各级地震行政机关,应当在防震减灾法制、法规、规章正式实施一年后的30日内,将本地区的实施情况、存在问题以及建议以书面形式向上级地震行政机关报告。
  地方各级地震行政机关应当在每年1月底前将前一年度本辖区内防震减灾法律、法规和规章的实施情况、实施效果、存在问题及建议,以书面形式报送上一级地震行政机关。
  (五)行政执法检查制度。各级地震行政机关应当定期或者不定期组织对本部门地震行政执法的检查。地方地震行政机关可以组织本辖区内的地震行政执法检查;国务院地震行政机关可以根据需要组织全国性的地震行政执法检查。
  (六)行政执法责任制度。地方各级地震行政机关应当按照法律规定和行政管理权限,把法律、法规和规章规定的管理职责逐级分解到负责组织实施的工作机构及基层执法单位和执法人员,并进行监督和考评。
  (七)重大行政处罚案件备案制度。省级地震行政机关对本辖区3万元以上罚款、吊销许可证的行政处罚案件,应当在各级地震行政机关作出行政处罚决定后30日内向国务院地震行政机关备案。
  省级地震行政机关根据需要可以对本辖区行政处罚案件的备案作出具体规定。
  (八)行政执法统计制度。地方地震行政机关应当按照上级地震行政机关的要求,定期对行政执法情况进行统计,并由省级地震行政机关负责汇总,及时报国务院地震行政机关备案。
  第八条 地震行政法制监督中发现的问题,按下列规定处理:
  (一)规范性文件设定的内容违法或者不当的,上级地震行政机关应当责令限期改正;逾期不改的,上级地震行政机关予以撤销。
  (二)作出的具体行政行为不合法、不适当的,上级地震行政机关应当责令限期改正;逾期不改的,上级地震行政机关予以变更或者撤销。
  (三)不履行法定职责的,上级地震行政机关或者本级法制工作机构应当督促其履行,仍不履行的,上级或者本级地震行政机关应当依法追究有关行政负责人和其他直接责任人的行政责任。
  (四)对国家权力机关、人民政府交办的地震行政违法案件和群众举报或者通过其他途径获知的行政违法行为,地震行政机关应当认真审查,属于自己管辖的,应当及时立案;属于上级地震行政机关管辖的,应当及时转移;属于下级地震行政机关管辖的,应当及时督促其依法查处。负责办案的地震行政机关应当在案件处理后30日内将处理情况报告督办机关。
  (五)公民、法人或者其他组织对地震行政机关和地震行政执法人员作出的具体行政行为不服,提出申诉和检举的,上级地震行政机关应当认真审查,对符合复议案件的,应当告知申诉人或者检举人向有管辖权的机关申请行政复议;对不符合复议条件,或者在法定期限内,当事人既未申请复议,又未提起行政诉讼,发现具体行政行为确有错误的,由上级地震行政机关责令下级地震行政机关改正、变更或者予撤销。
  第九条 地震行政机关的法制工作机构在履行行政法制监督职责时,有权查询、调阅有关执法案卷和其他相关材料,有关地震行政机关及其工作人员,必须予以配合和协助。
  第十条 国务院地震行政机关负责统一制发地震行政法制监督证。地方各级地震行政机关负责将本辖区地震行政法制监督证持证人员情况向本级人民政府的法制工作部门备案。
  第十一条 地震行政法制监督人员的主要职责是:
  (一)检查行政执法人员持证执法情况;
  (二)维护合法的行政执法活动;
  (三)制止、纠正行政执法人员正在实施的违法执法行为,保护公民、法人和其他组织的合法权益;
  (四)对行政执法中的违法行为进行调查;
  (五)督促行政执法人员履行法定职责;
  (六)对解决行政执法中带有普遍性的问题提出建议。
  第十二条 在地震行政法制监督工作中成绩显著的,由本级地震行政机关或者上级地震行政机关给予表彰或者奖励。
  第十三条 在地震行政法制监督中违反本规定,造成不良后果或者影响,情节较轻的,由上级地震行政机关责令限期改正;情节严重的,依法追究单位主管人员和直接责任人员的行政责任。
  第十四条 本规定所称规范性文件,是指各级地震行政机关为贯彻实施法律、法规和规章,依职责权限制定的,在一定范围内适用,并具有普遍约束力的文件的总称。
  第十五条 本规定由中国地震局负责解释。
  第十六条 本规定自2000年3月1日起施行。